Jak vidí „neudržitelné ceny“ Evžen Korec aneb recept na úspěch à la Ekospol

V reakci na množící se prohlášení některých aktérů českého developerského trhu stran tzv. „neudržitelných cen“ nových bytů se svou troškou do mlýna přichází také společnost Ekospol – poměrně logicky, neboť právě ona podle svých reklamních sloganů prodává ty nejlevnější byty, tedy právě za ty „neudržitelné ceny“. Podle mínění Evžena Korce, šéfa Ekospolu, aktuální cenová úroveň nových bytů v Praze odráží novou realitu, která přišla po nástupu hospodářské recese a která odpovídá koupěschopnosti: „Odmítáme tvrzení, že ceny na úrovni 35 000 korun za metr čtvereční včetně DPH, jsou cenami nákladovými nebo snad dokonce ztrátovými. Naopak, ceny v rozmezí 35 – 40 000 korun jsou při správné optimalizaci režijních nákladů a při dosažení úspor z rozsahu stále cenami ziskovými.“

„Dnešní kupující totiž akceptují právě tyto cenové relace, přičemž spodní hranice intervalu platí pro klidné lokality na okrajích metropole, zatímco ta horní pro velmi dobré lokality v širším centru města,“ pokračuje Evžen Korec. Podle něj nikdo netvrdí, že byty v cenách od 50 000 korun výše nemají šanci na prodej, ale bude nutné počítat s tím, že jich neprodá tolik jako v dobách před recesí. Navíc budou muset tyto relativně vyšší ceny korespondovat s nabídkou prémiové lokality, luxusním standardem vybavení a celkově komornějším rázem projektu. „Doby, kdy se prodávaly obyčejné developerské projekty se stovkami bytů za 60 až 70 tisíc korun za metr jen proto, že jsou u zastávky tramvaje nebo metra, jsou nadobro pryč. Teď je tu nová realita a ta bude dlouhodobě pokračovat,“ dodává E. Korec. Ekospol, který patří mezi největší rezidenční developery v Česku, má svou dlouhodobou strategii, svůj recept na úspěch. Evžen Korece v poslední tiskové zprávě společnosti uvádí jeho základní a nutné ingredience:

1) Levný stavební pozemek

Zásadním a pro úspěch developerského projektu rozhodujícím faktorem je výhodně nakoupený pozemek, jehož pořizovací hodnota by se do výsledné prodejní ceny bytu měla promítat jen minimálně. Výjimky jsou možné pouze u luxusních projektů v unikátních lokalitách historického centra Prahy. „Opravdu výhodný nákup pozemku je zřídkakdy dílem náhody, naopak jde o velmi hluboké a dlouhá léta budované know-how firmy. Pokud jej developer nemá, velmi často nakoupí pozemek nebo připravený projekt za zdánlivě sice výhodnou, ve skutečnosti ale naopak velmi nevýhodnou cenu. Své špatné rozhodnutí se pak snaží kompenzovat vyšší prodejní cenou. Ale zákazník rozhodně není ten, kdo by měl nedostatečné know-how developera sponzorovat,“ myslí si Evžen Korec.

2) Úspory z rozsahu

Dalším velmi důležitým faktorem jsou podle E. Korce úspory z rozsahu, kterých ovšem může dosáhnout jen developer rozvíjející velké projekty. „Pokud stavíte developerský projekt se 700 byty po etapách se 100 – 200 jednotkami, dosáhnou dodavatelé i subdodavatelé úspor už jen tím, že mají zajištěné zakázky na dlouhou dobu dopředu. Pokud na sebe navíc jednotlivé etapy projektu plynule navazují, ušetří se ještě víc – nemusíte vyklízet a znovu budovat zařízení stavby, logistika pracovní síly i materiálu je daleko snadnější a tak dále. Dodavatel se pak s investorem o tyto úspory rád rozdělí,“ vypočítává Korec.

3) Financování z vlastních zdrojů

Významnou úsporou při realizaci developerského projektu je jeho financování výhradně z vlastních zdrojů, tedy bez využití bankovních úvěrů či jiné formy cizího kapitálu – právě tento systém financování dlouhodobě užívá Ekospol. „Tím lze za dnešních tržních podmínek ušetřit na celkových nákladech významné částky v řádu několika procent ročně, které můžete obratem promítnout do snížení ceny bytů,“ konstatuje E. Korec.

4) Optimalizace režijních nákladů

Specifickým faktorem úspěchu je pak podle E. Korce optimalizace firemní režie a všech vedlejších nákladů, které přímo nesouvisejí se stavbou. Mnoho lze ušetřit, když má firma sídlo ve vlastní budově, zajišťováním maxima služeb vlastními silami, tedy „in-house“, ať už jde o marketing, public relations, samozřejmě také srážením provozních nákladů. „Třeba vlastní asistentku nebo služební vůz u nás nemá ani obchodní ředitel, ani finanční ředitelka. Zato je mají všichni pracovníci reklamací a staveb, protože ti je ke své práci opravdu potřebují. Asi nepřekvapí, že jsou to fabie nebo felicie v základní výbavě,“ osvětluje E. Korec, jaké poměry v tomto ohledu vládnou v jeho firmě. Podle něj efektivní hospodaření akceleruje i správně nastavený systém mezd a odměn: „Zaměstnanci jsou formou cílených a jasně měřitelných bonusů odměňováni za svou práci a také za to, kolik firmě ušetří.“