Rezidence: loni i letos žádná dramata

Hodnotit věci minulé a odhadovat budoucí vývoj – to je denní chleba všech podnikatelů včetně těch, kteří působí na realitním trhu, ať už jako výrobci – developeři, prodejci, nebo poskytovatelé služeb. Nutno říci, že i v tomto segmentu ekonomiky to dnes jde velmi obtížně. Profesionálové i experti se často svými názory značně odlišují. To platí hlavně a především pro prognózy, ale v poměrně velké míře i pro mapování nedávné minulosti. Ukazuje to i minianketa, v níž se aktivní účastníci dění na rezidenčním trhu snaží dešifrovat, vysvětlit a také předpovědět to, co se odehrálo v loňském roce a co náš čeká v tom letošním.

Výstavba a samozřejmě hlavně odbyt rezidencí patří z celkem pochopitelných důvodů k nejsledovanějším segmentům realitního trhu. Už loni na něm – snad naštěstí – došlo k jisté stabilizaci prodeje i cen a zdá se, že ani letos trh nečekají žádné dramatické události. Vyplývá to i z odpovědí respondentů ankety na dvě otázky: „Co způsobilo loňský mírný růst prodeje nových bytů?“ a „ Jak se budou byty prodávat v roce 2013 a proč?“.

David Raiser, ředitel, SOLO Praha

1. Hlavní a rozhodující vliv měly velké výprodeje tzv. ležáků. Developeři se snažili téměř za každou cenu zbavit bytů, které byly již delší dobu po kolaudaci a stále se je nedařilo prodat. Na tyto byty byly poskytovány akční slevy až v desítkách procent z původních cen.

2. Obávám se, že rok 2013 nebude příliš odlišný od toho letošního. Pouze snad s tím rozdílem, že bytů s výraznými akčními slevami ubude. Developeři, kteří je loni poskytovali, doplnili své cash-flow a nyní již nebudou pod takovým tlakem. Stále víc tak bude platit, že se prodá pouze projekt na dobrém místě, s adekvátní cenou a v odpovídající kvalitě. Rozhodujícím hlediskem při hodnocení projektu zůstane dostupnost MHD a  občanská vybavenost v jeho okolí. Výrazným faktorem, který může prodej podpořit, nebo naopak zbrzdit, se mohou stát naši téměř nekompetentní politici, se svojí zarputilou snahou zalepit díry ve státním rozpočtu zvyšováním daní.

Martin Louda, ředitel, SIDI Czech Republic

1. Bylo to několik důvodu. Lidé dohánějí nákupy za poslední tři roky, kdy s koupí, vzhledem k nepříznivému vývoji ekonomiky, vyčkávali. Ceny už nikam nepadají a podle vlastních zkušeností mohu říct, že kupující to už ani příliš neočekávají. Hypoteční úvěry jsou velmi příznivé. Úspěšní developeři v prodejích vždy nabídli něco navíc a projekty tak zatraktivnili na úkor ležáků, které jsou v prodeji za srovnatelné nebo vyšší ceny.

2. V porovnání s loňskou situací čekám letos konstantní poptávku. Ještě více bude záležet na chytrém marketingu projektů a schopnosti každého developera odlišit se od konkurence. Třeba nabídkou kompletně zařízených bytů, které si majitelé budou kupovat na investici, tedy k pronájmu. Stále bude hodně záležet na ceně. Největší zájem bude o menší byty v cenách do 50 000 korun za metr čtvereční včetně DPH nebo velké byty nad 130 metrů, s kvalitní dispozicí a prostornou terasou či balkonem v cenách do 60 000 korun. Porostou však i nároky kupujících třeba na architekturu a myslím, že se začne dostávat do popředí zájmu také „dobrá adresa“. Růst poptávky čekám v lokalitách Praha 10, 4 nebo 8.

Peter Višňovský, ředitel, RK LEXXUS

1. Myslím, že stále více potenciálních kupců registruje, že současné podmínky pro koupi nemovitosti jsou nejatraktivnější nejméně za poslední čtyři roky. Hypoteční úvěry jsou úročeny v průměru pod 3,5 %, což je rekord nikoli posledních let, ale nejnižší úroveň v celé novodobé české hypoteční historii. Asi nejpodstatnějším motivem pro vyšší aktivitu kupujících je však vývoj cen nemovitostí. Od svého vrcholu v roce 2008 klesly realizované ceny do konce roku 2010 v průměru o 22 %, v roce 2011 se ale snížily už jen o 3 %, když loni realizované ceny už dále neklesaly. Realitní klišé „teď je ten nejlepší čas pro koupi“ je poměrně nadužívané, ale za současné konstelace cen a úrokových sazeb má po velmi dlouhé době skutečný obsah.

2. Jsem přesvědčen, že v roce 2013, ale i v letech následujících, nás čeká velmi dobré období. První dekáda tohoto století ukázala developerům i klientům, že realitní trh funguje stejně jako jakýkoli jiný a nepřirozené tlaky, především změny DPH, mají jen krátkodobý efekt, na kterém někdo vydělá a jiný prodělá. V blízké budoucnosti neočekáváme něco podobného – DPH se řeší v jednotkách procent, nájmy jsou již deregulované. Lze tedy předpokládat, že nemovitostní trh zůstane nezajímavým pro krátkodobé spekulanty a nákup nemovitosti se opět stane bezpečným a konzervativním způsobem ochrany finančních prostředků pro seriózní investory. Tyto trendy jsme ostatně zaregistrovali již loni. Předpokládáme, že rok 2013 bude ve znamení stabilního trhu, na kterém nedochází k dramatickým výkyvům – to platí i pro vývoj cen, kde očekáváme stagnaci nebo velmi mírný zdravý růst. V již mnohem menším měřítku ovlivní celkové prodeje poslední mohykáni z řad předražených nebo nepovedených projektů realitního boomu. Je s podivem, že takové projekty ještě nejsou prodány a že ekonomika těchto projektů ještě stále nestrhla developerům z očí růžové brýle. Jedná se však už jen o malou část celkové nabídky a nevyhnutelná cenová korekce těchto prázdných a několik let neobývaných bytů s celkovými statistikami již trhem výrazně nezahýbe.

Petr Novotný, realitní tým AK Vilímková, Dudák & Partners

1. Snížily se ceny. Developeři již dlouho prodávají dávno dokončené projekty a na trhu se to ví, případní zájemci proto požadují výrazné slevy. A developeři je často dají. Příznivé je úročení hypoték. Současná nejistota vede také k ukládání peněz do nemovitostí.

2. Na trhu je „blbá nálada“. Očekávám pokračování loňské situace a přinejmenším v první polovině roku mírný propad v developmentu. Celková očekávání mezi stavebníky a developery jsou skeptická a pokud ne skeptická, tak opatrná. Prodeje podpoří dobře připravené projekty, se zajímavým architektonickým řešením a v dobré lokalitě. Pokud budou za cenu, která reflektuje současnou situaci, promítnou se rychle do čísel prodejů.

Ilustrace: Central Group