Hotelová Praha: staré problémy, nové kapacity

Na předposledním místě v Evropě – tak na tom Praha byla z hlediska obsazenosti otevřených hotelů během uplynulého roku ve srovnání s pětatřiceti metropolemi. Zatímco celoevropský průměr podle dat společnosti STR přesáhl 43 %, v Praze bylo obsazeno jen 26 % hotelových kapacit. Celkové zotavení sektoru čekají hlavní hráči v roce 2024. Přesto se hoteloví operátoři o Prahu stále silně zajímají – je pro ně nejpopulárnější v celém regionu CEE a věří v dlouhodobý potenciál výkonnosti zdejšího hotelového trhu.

V předkrizovém roce 2019 byla Praha s téměř 80% obsazeností hotelů pátá nejlepší v Evropě. Omezení spojená s koronavirovou krizí na ni však tvrdě dopadla: předloni byla s 21 % na posledním místě, loni s již zmíněnými 26 % předposlední. Hůře na tom loni byla už pouze Bratislava s 22 %. Ani vánoční a silvestrovská sezóna vývoj loňského roku nezachránila: přestože obsazenost byla v Praze v prosinci 29 %, tedy více než 3,5 x vyšší než v prosinci roku 2020, oproti prosinci 2019 byly oba údaje velmi nízké.

„Praha stále významně trpí protipandemickými omezeními, doposud do ní nejsou obnovena všechna letecká spojení. Oproti jiným zemím, jako je například Polsko, je pro český trh zásadní a dominantní mezinárodní turistika, která stále chybí. Navíc se u nás loni nekonaly významné události, jako bylo třeba v Budapešti fotbalové EURO,“ komentuje tato čísla David Nath ze společnosti Cushman & Wakefield.

Investiční nabídka je slabá

Hotelových transakcí loni český trh nezaznamenal mnoho – není to ale tím, že by investoři vyčkávali, naopak i přes nejistotu jejich zájem o hotely trvá. K prodejům hotelů nedochází hlavně proto, že jejich vlastníci si je chtějí dlouhodobě držet nebo s prodejem čekají na zlepšení situace. Významný není ani objem plánované výstavby – v příštích třech letech se dá očekávat přírůstek o 1 750 pokojů, což by představovalo jen 1, 5% průměrný roční růst. Přitom výhledy sektoru nejsou tak špatné. „Hovoří se o omezení krátkodobých pronájmů a snížilo se DPH na ubytovací služby. Cestovní ruch se už začal navracet a výrazné zlepšení se očekává v druhé polovině roku, kdy se Česká republika ujme předsednictví Evropské unie a bude hostit řadu mezinárodních akci, a to hlavně v Praze. To vše nahrává víře vlastníků, že jejich hotely na hodnotě neztratily, a naopak že mají stále dlouhodobý potenciál růstu,“ vysvětluje D. Nath.

V minulém roce se prodávaly především malé hotely jako například Blue Orange Business Resort nebo Ventana. Z velkých transakcí se dokončil dlouho rozjednaný prodej hotelu W Hotel Prague (bývalý Grand Hotel Evropa), šlo ale o naplnění podstaty dohody podepsané již v předešlých letech. V roce 2022 se čeká o něco větší investiční aktivita: v současné chvíli je rozpracováno několik transakcí jak v Praze, tak v regionálních městech, která si u investorů získala důvěru vzhledem k pozitivní výkonnosti hotelů dané nárůstem domácí turistiky. Kvůli zmíněnému nedostatku hotelů na prodej však nepůjde o nijak zásadní nárůst.

Atraktivita destinací v regionu CEE

Zdroj: Cushman & Wakefield, průzkum Operator Beat

„Jiná města v regionu střední a východní Evropy vykazují lepší výkonnost v tržbách za dostupný pokoj: Bukurešť má meziroční nárůst o 67 %, Budapešť o 61 %. Přesto je Praha dlouhodobě stále předmětem zájmu všech typů hráčů v hotelovém segmentu – a zdá se, že koronavirová krize na tom nic nezmění. Hotelový trh si díky svým předkrizovým výsledkům a trvalým hodnotám udržuje značnou důvěru významných společností z oboru a neustále vidíme zájem koupit, pronajmout nebo provozovat některý ze zdejších hotelů. Poptávka v tomto směru jednoznačně převyšuje nabídku a utvrzuje víru ve stabilizaci trhu na předkrizovou úroveň velmi rychle poté, co se uvolní omezení v mezinárodním turismu,“ dodává Tomáš Cejnar z Cushman & Wakefield.

Zotavení v roce 2024

Významní operátoři na hotelovém trhu vyjádřili v průzkumu společnosti Cushman & Wakefield  „Operator Beat“ také svá očekávání ohledně zotavení sektoru z dopadů koronavirové krize. Dosažení podobné úrovně jako v roce 2019 většina z nich očekává v roce 2023 nebo 2024, v závislosti na významu a velikosti destinace. U volnočasových destinací uvedla největší část respondentů předpokládané zotavení v roce 2023, u hlavních měst volili nejčastěji rok 2024.

Zotavení trhu by napomohla odložená výstavba chystaných projektů, která je viditelná napříč regionem.

Hlavními jsou problémy s financováním a rostoucí náklady na výstavbu. V Praze je stále nejasný přesný termín otevření W Hotelu, které se postupně odkládá již od roku 2020. Výstavba hotelu Hard Rock na Letné se dokonce úplně zastavila. Přesto se Praha letos dočká zahájení provozu několika významných projektů. V únoru se na Senovážném náměstí otevře Andaz Hotel spadající do mezinárodní hotelové sítě Hyatt, jehož developerem je společnost UBM. Na jaře se pak v téže lokalitě otevře hotelovo-rezidenční koncept The Julius patřící do portfolia skupiny The House of Julius Meinl. Oba projekty doplní zatím poměrně omezenou nabídku luxusního ubytování, což by Praze mělo pomoci změnit image a zaměřit se na vyšší bonitnější klientelu. Na tu míří i hotel Alcron na Václavském náměstí, který projde rozsáhlou renovací a od konce tohoto roku bude fungovat pod názvem Almanac X Prague, a zmiňovaný W Hotel. Dalším významným milníkem v rozvoji této kategorie pak bude v roce 2023 očekávané otevření Fairmont Golden Prague Hotelu (bývalý hotel InterContinental) s 297 luxusními pokoji, jenž je součástí portfolia sítě Accor Hotels a kde majitel – společnost R2G – aktuálně realizuje kompletní a extenzivní rekonstrukci za 110 milionů eur.

SF/pb