Tomáš Běhounek, bnt attorneys in CEE: Forward deals mění bytový trh

Český rezidenční trh má nový fenomén – forward deals, tedy nákupy bytových domů či celých etap rezidenčních projektů ještě předtím, než jsou postaveny. Advokát Tomáš Běhounek je přesvědčen, že tento typ investic českému trhu bydlení zanedlouho přinese řadu změn.

V realitní komunitě se dnes o forward deals hodně mluví…

To není nic překvapivého. Je to věc stará sotva rok. My jsme první takovou transakci zaznamenali loni na podzim, tehdy společnost Zeitgeist kupovala od FINEPu jeden bytový dům. Do té doby se rezidenční projekty na trhu realizovaly v zásadě jedině na ose developer – konečný vlastník, tedy fyzická osoba. A ta jen tu a tam nakoupila více bytů, jeden vchod nebo dokonce celý dům. Forward deals to změnily, byty se takto nakupují, jak se říká, ve velkém – jde o transakce v řádu vyšších stovek milionů korun. A věcně se jedná o stovky bytů, které se ovšem teprve budou stavět a budou na trh doručeny za rok či dva.

V jakém stadiu výstavby se vlastně tyto transakce sjednávají?

Nejdřív v okamžiku udělení územního rozhodnutí. Jinak řečeno až tehdy, kdy má developer v ruce rozhodnutí o umístění stavby. Dřívější vstup do projektu by pro investora představoval převzetí části developerského rizika. A to pro ně obecně není příliš lákavé. Samozřejmě i takové kontrakty známe a sjednáváme, takto vznikají joint ventures. U nás některé firmy příliv potřebných financí tímto způsobem řeší často, ale to je jiná story.

Kdo v takových investičních nákupech bytů vystupuje na straně kupců?

U nás jsou to konkrétně třeba už zmíněný Zeitgeist, nebo Mint Investment či společnost Heimstaden se švédskými kořeny. Obecně vzato, nejčastěji jde na jedné straně o firmy, které spravují cizí peníze a zhodnocují je, na druhé pak o poskytovatele či provozovatele nájemních bytů. Myslím, že všichni dohromady segment nájemního bydlení v horizontu blízkých let docela zásadně změní.

Jak?

U nás je dodnes běžný pronájem jednotlivých bytů fyzickými osobami, ale bohužel nestandardními způsoby. Neexistují žádná pravidla, normy či zažité zvyklosti. Institucionální investoři budou nájemcům poskytovat profesionální a do značné míry unifikované služby. Na nájemním trhu se tak vytvoří jakýsi obecný model či standard, to bude pro všechny jeho aktéry velmi pozitivní.

To ovšem předpokládá, aby se forward deals staly běžnou věcí?!

Masový jev to tedy v Česku zatím není. Poptávka ze strany investorů tady nepochybně je, a to dokonce velmi silná. To souvisí s poměrně vysokou cenou, a tedy nízkými výnosy, českých komerčních nemovitostí. Rezidenční trh je proto dnes pro velké institucionální investory atraktivnější. Problém je ovšem na straně nabídky. Ta je naopak velmi střídmá. Vysvětlení je prosté: ceny bytů stále stoupají, takže je výhodné prodávat byty po jednom. Často se to kombinuje – developer část projektu prostřednictvím forward deals prodá a získá tak potřebné finance pro výstavbu dalších etap, které už pak na trhu realizuje sám.

Prodávat virtuální byt či dům asi ani z právního hlediska není tak úplně jednoduché?!

Smlouvy, respektive kontrakty jsou každopádně velmi komplexní. Prodává se společnost, která bude za nějakou dobu, obvykle za rok či dva, vlastnit konkrétní počet bytů, jejichž kvalita musí být poměrně detailně definována. Ten detail jde až do určení typu dlaždiček v koupelně. Smlouvy jsou dosti obsáhlé, hlavně co do příloh, které jsou věnovány právě takovým technickým specifikacím. Pro investora je to ovšem také prostor pro uplatnění svého vlivu na konečnou podobu produktu, který kupuje. Tak například požaduje určité konkrétní dispozice bytů a určí i jejich četnost v projektu. V praxi to často vede k jistému zjednodušení – namísto obvyklého mixu malých, větších a velkých bytů, budoucí pronajímatel velmi často požaduje jistou homogenitu, z hlediska pronájmu i správy je to pro něj snadnější.

Forward deals jsou u nás ještě stále novinkou, existuje v nich nějaký nový problém či nezvyklé riziko?

Řekl bych, že se tyto budoucí transakce s byty svou rizikovostí nijak neodlišují od jiných typů obchodních kontraktů. Samozřejmě, velkým problémem, ovšem nikoli právním, je stanovení ceny – vzhledem k aktuálním poměrům na trhu stavebních prací je to hodně obtížné. I tento faktor pochopitelně omezuje nabídku ze strany developerských firem. Ryze právním oříškem je pak ošetření záruk na samotné stavební dílo – nepochybně budou mít přednost ti developeři, kterým dodává renomovaný partner, zkrátka solidní stavební firma. Ta totiž bude ručit za kvalitu stavby v budoucnu. Pro investora je ovšem také vhodné, ne-li nutné seznámit se s celým projektem. Nenakupuje totiž jeden nebo pár bytů, ale celý dům či domy, musí ho proto zajímat, co se v konkrétní lokalitě bude dít – jaké a kde budou komunikace, zastávky MHD, veřejné osvětlení a podobně. Leccos z toho samozřejmě lze do forward deals vtělit.

Lze asi přepokládat, že se kontrakty tohoto typu budou u nás vyskytovat stále častěji. Co to bude znamenat pro trh?

Nákupy bytů institucionálními investory českému rezidenčnímu trhu, respektive jeho zákazníkům přinášejí dvě zprávy. A jako obvykle dvě: dobrou a špatnou. Kterou chcete první?

Tu špatnou!

Forward deals ještě dále omezí nabídku bytů ke koupi, která už tak není nijak oslnivá. Dnes se třeba v Praze u nových bytů pohybuje na polovině obvyklého objemu. To logicky povede k dalšímu zvýšení cen nebo přinejmenším zabrání jakémukoli jejich poklesu. Vlastnické bydlení se tak pro lidi z běžnými příjmy stane ještě méně dostupné.

A ta dobrá zpráva?

Ta se týká trhu nájemního bydlení. Nákupy institucionálních investorů nepochybně zvýší nabídku, ale hlavně trh zkultivují, jak už jsem ostatně říkal. Myslím, že během pár let začne být doslova zásadní rozdíl, jestli si budete pronajímat byt od fyzické osoby nebo od těchto profesionálních pronajímatelů. Ti nepochybně budou poskytovat široké spektrum služeb, které nyní nikdo nenabízí. Forward deals jsou současně zárukou toho, že dům či lokalita budou skutečně živé a obydlené. Nebudou tam žádné prázdné byty malých investorů či jednotky určené ke krátkodobým pronájmům. Ale pochopitelně – nájemné bude vyšší.

(Poznámka redakce: podle statistických šetření společnosti Trigema je nyní z 650 000 bytů v Praze pronajímána zhruba třetina. Institucionální investoři dnes v metropoli vlastní zhruba 3 000 bytových jednotek. Průměrné nájemné dosahuje výše 330 korun za metr čtvereční a měsíc u individuálních pronajímatelů a 504 korun u pronajímatelů institucionálních.)

FORWARD DEALS BUDOU JEDNÍM Z TÉMAT DALŠÍHO DISKUSNÍHO SETKÁNÍ SF. TO POD NÁZVEM „REZIDENCE JAKO INVESTICE“ PROBĚHNE VE STŘEDU 10. LISTOPADU 2021 OD 11:00 DO 13:00 HODIN V GALERII KAVÁRNY LOUVRE, NÁRODNÍ 22, PRAHA 1. PŘEDNÁŠEJÍCÍ SE BUDOU VĚNOVAT TAKÉ BUDOUCNOSTI „BYTOVÉ“ PRAHY, PODPOŘE BYDLENÍ ZE STRANY STÁTU A HYPOTÉKÁM. DISKUSI, KTEROU POVEDE TOMÁŠ BĚHOUNEK (BNT ATTORNEYS IN CEE), SE ZÚČASTNÍ PETR HÁNA (DELOITTE), ZUZANA CHUDOBA (EXPERT NA NÁJEMNÍ BYDLENÍ), JIŘÍ KLÍMA (MMR) A PETR VOHRALÍK (ČESKÁ SPOŘITELNA).

VÍCE INFORMACÍ A PŘIHLÁŠKU NAJDETE NA:

HTTPS://WWW.STAVEBNI-FORUM.CZ/CS/DISKUSNISETKANI/REZIDENCE_JAKO_INVESTICE/

Petr Bým