Trendy a vyhlídky trhu komerčních realit (I.)

Český trh komerčních realit prochází vlivem koronaviru velkými změnami. Jaké jsou aktuální trendy a jaké vyhlídky trh čekají se naposledy pokusila zmapovat analýza „Mid-Year Market Outlook 2021“ společnosti CBRE.

Stručně řečeno, budoucnost se analytiků CBRE jeví jako nadějná a slibující oživení ve všech segmentech. Dobrou zprávou je také to, že objem investic do komerčních nemovitostí v ČR roste.

Oživení investic

Objem investic do českých komerčních nemovitostí dosáhl v 1. polovině roku 2021 803 mil. eur. To sice představuje meziroční pokles o zhruba 55 %, ale investice v roce 2020 zahrnují akvizici rezidenčního portfolia společností Heimstaden za 1,3 mld. eur, což byla velmi unikátní transakce. Bez ní by loňský celkový objem investic činil jen 560 mil. eur – a v tomto srovnání by hodnoty letošního 1. pololetí již překonaly ty loňské o 43 %.

Loňský rok také byl obdobím přehodnocování strategií investorů, opakovaného projednávání odložených operací a také opatrného zahajování nových, což je nyní vidět na vzrůstajícím objemu uzavřených transakcí. Zájem mezinárodních investorů o česká aktiva zůstává silný. Tuzemský trh je považován za stabilní a zatím nic nenapovídá, že by se to mělo změnit. Na trhu je dostatek kapitálu, který reaguje na různé příležitosti, a to všech segmentech trhu, jakkoli je velmi viditelný zvýšený zájem o skladové a výrobní areály. Investoři však velmi pečlivě vyhodnocují faktory, jakými jsou udržitelnost příjmů, neobsazenost či pobídky. Z letošních trendů stojí za zmínku snížení výnosů v průmyslovém a logistickém segmentu, což není překvapení, ale spíše logický vývoj v souladu se situací v Evropě.

Kanceláře: zvýšená poptávka nájemců

V Praze bylo v minulém pololetí pronajato 183 300 m² kvalitních kancelářských ploch, což představuje meziroční nárůst o 22 %. Na trhu však se 43 % dominovaly renegociace, což je významný nárůst oproti jejich 33% podílu ve stejném období loňského roku.

V hlavním městě bylo od ledna do června dokončeno 53 000 m² moderních kancelářských prostor v šesti nemovitostech; 75 % z nich bylo již pronajato. Nová nabídka se však v meziročním srovnání snížila o 40 %. V současné době je ve výstavbě 147 300 m² v 16 projektech – z toho ale bude ve 2. pololetí 2021 dodáno na trh pouze 14 600 m². Na konci letošního 1. pololetí se ceny prémiových pronájmů pohybovaly kolem 22 – 22,50 eur a m² a měsíc. Podle prognózy CBRE zůstanou ceny nájemného v prémiových lokalitách stabilní, ale tlak na jejich snižování v méně atraktivních oblastech by mohl pokračovat.

„Na trhu pronájmu kanceláří vidíme pozvolné známky oživení. Největší aktivitu nyní projevují malé a středně velké společnosti s poptávanou plochou do 3 000 metrů čtverečních. Větší společnosti stále posuzují své aktuální potřeby na kancelářské prostory a většinou spíše přejednávají své současné smlouvy, aby dosáhly flexibilnějších podmínek. Oproti období před třemi až šesti měsíci registrujeme rostoucí poptávku po vysoce kvalitních projektech v prémiových lokalitách. Pobídky ze strany pronajímatelů se navýšily, zatímco úroveň nájmů se v porovnání s počátky pandemie, kdy v některých případech byly poskytovány slevy, stabilizovala. Pro zbytek roku očekáváme, že se aktivita na trhu bude nadále zvyšovat – to ovšem jen za předpokladu, že nedojde k dalším celoplošným lockdownům,“ komentuje vývoj Simon Orr z CBRE.

Obchod překonává ztráty

Stejně jako loni se maloobchodní trh vypořádával s ochrannými opatřeními. I když meziroční srovnání ukazuje v letošním 2. čtvrtletí výrazné zvýšení tržeb, celé 1. pololetí vyústilo ve zhruba 15% pokles oproti loňskému roku a 35% pokles oproti roku 2019. První známky oživení byly vidět v květnu a červnu. „Potvrzuje se trend ve změně zákaznického chování z loňska, kdy se po otevření obchodů lidé do nákupních center opět vracejí. Zákazníci ale své nákupy předem plánují a nakupují cíleně. Současně však při své návštěvě utratí více, než tomu bylo v minulých letech,“ dodává Tomáš Míček z CBRE.

Celková plocha obchodních center se v příštím roce rozšíří pouze o 2 %: nyní je totiž ve výstavbě jen jedno, když čtyři plánují rozšíření. Aktivnější je development nákupních parků, protože tuzemský trh jimi ještě není saturován: jejich celková plocha letos vzroste o zhruba 4 %. Tento trend bude patrný i v příštím roce – a to i díky tomu, že se koncept nákupních parků v době pandemie velmi osvědčil. Trh je v současnosti orientovaný na nájemce, jejichž pozice při vyjednávání s pronajímateli velmi posílila. Prognóza CBRE předpokládá velký tlak na výši nájemného a slevy, příspěvky a flexibilitu v délce pronájmů – to vše až do doby, než pandemie dostatečně neodezní a trh se nevrátí do normálních poloh. Obchodní omezení a výrazný propad cestovního ruchu zasáhly i pražské prémiové nákupní třídy, (tzv. high street): nájemné se v 1. pololetí snížilo o 5,4 %, přičemž další 13% pokles se očekává do konce roku.

SF/pb