Hrst dobrých (realitních) zpráv

Kanceláře nezmizí, jenom budou jiné a jinak se v nich bude pracovat; domácí logistika těží i z vysoké úrovně robotizace v Česku; trh našel lék na stoupající nedostupnost vlastnického bydlení; český realitní trh doslova přetéká investorskou poptávkou; bankovní sektor vidí zítřky české ekonomiky střízlivě, ale vlastně až překvapivě dobře.

V záplavě katastrofických prognóz a nepříjemných zpráv průběh a vyznění konference Stavebního fóra REM Spring 2021 představovaly něco jako pohádkovou živou vodu. Pravda, český realitní sektor pandemické svízele zatím moc nezasáhly (s výjimkou nešťastného sektoru „hospitality“ a částečně i „retailu“), ale větší či menší obavy celkem pochopitelně probíhají napříč celou ekonomikou a trápí všechny její aktéry. Zdá se ale, že realitní sektor může do budoucnosti pohlížet spíše s uměřenými nadějemi.

Kancelářský evergreen

„Loni čistá poptávka po pražských kancelářích klesla meziročně o 60 %!“ konstatuje Ondřej Zabloudil. Proto také míra jejich neobsazenosti stoupla na 7 – 8 % a efektivní nájemné mírně klesá (především skrze nejrůznější pobídky), podle analytika společnosti Deloitte to nicméně není důvod k panice. Proč? Především má Praha kancelářských prostor v evropském kontextu stále málo. „Je to důsledek struktury české ekonomiky. V ní stále hraje významnou roli průmysl, který zaměstnává 30 % pracovní síly,“ vysvětluje O. Zabloudil s tím, že postupné posilování sektoru služeb poptávku po kancelářích bude zvyšovat. Pražských 1,58 čtverečního metru na jednoho obyvatele představuje sotva poloviční výši tohoto ukazatele v Berlíně a pětinu mnichovského. Do ruky developmentu i pronajímatelům bude v blízké buducnosti hrát i poměrně slabá výstavba. V Praze letos po loňských 150 000 metrech čtverečních přibude jen 100 000 „čtverců“, což bude vyrovnávat aktuálně slabší poptávku.

Apetit nájemců by samozřejmě měl posílit konec restrikcí. Dnes na dálku pracuje polovina kancelářského osazenstva a podle všeho se všichni, zaměstnavatelé, management i zaměstnanci, těší na návrat do „normální“ práce. Budou to ale kanceláře trochu jiné. „Napříště bude prioritním požadavkem bezpečné a především zdravé pracovní prostředí,“ říká Karel Konečný ze společnosti Capexus, která se zabývá komerčními interiéry. Jeho prognózu potvrzuje Leoš Anderle ze Sekyra Group: „Zatímco před dvaceti lety jsme při výstavbě sledovali hlavně ekonomické parametry, dnes jsou na prvním místě požadavky ekologické a nároky na pracovní komfort. To se odráží i na rostoucím počtu certifikátů WELL.“

V kancelářích také napříště bude méně lidí. Na jedné straně bude stoupat zájem o zkrácené pracovní úvazky (v tomto ohledu za západní Evropou značně zaostáváme), na druhé Česko čekají změny v organizaci práce. „Pracovat se bude doslova odkudkoli, ve standardních kancelářích, z domova, parku i z kavárny. Tomu bude napomáhat přechod na projektové řízení, které nahradí klasický management,“ říká Karel Konečný. Podle něj požadavek na větší flexibilitu také povede k expanzí coworkingových prostor – jejich současný 3% podíl na celkové ploše pražských kanceláří by měl rychle růst až na 20 – 25 %. I to bude představovat další poptávku.

Praxe i čísla také ukazují, že zájem o kancelářské budovy neutuchá – loni představovaly 25 % realitních investic v ČR. Zahraniční institucionální investoři se ovšem orientují pouze na Prahu a prémiové objekty, z jejich pohledu tedy na standardní transakce. Na českém realitním trhu se ovšem stále více prosazuje domácí kapitál, a to by mohlo alespoň částečně investice přesměrovat mimo metropoli. „Domácí investoři mají výhodu dobré znalosti poměrů a lze předpokládat, že začnou být více aktivní také v regionech,“ předvídá L. Anderle. Slušné výhledy tedy mají všichni – developeři, pronajímatelé, investoři i koneční uživatelé kanceláří, tedy zaměstnanci.

Kanceláře napříč Evropou

Zkrácené pracovní úvazky u nás a ve světě

Logistika – favorit trhu

„V nových areálech mívá technologické vybavení 1 – 5 x vyšší hodnotu než budovy samotné!“ – tvrdí Milan Kratina ze společnosti Accolade. Ondřej Míček ze společnosti Savills mu přitakává: „Úroveň robotizace je u nás velmi vysoká – co do počtu robotů zaujímáme v Unii třetí místo!“ To jenom stvrzuje výsadní postavení logistiky na realitním trhu – míra neobsazenosti 3,3 % v prosinci minulého roku je toho výmluvným důkazem.

Využití servisních nebo průmyslových robotů v EU

O skladové či výrobní areály mají dnes zájem hlavně obchodníci. „Podíl e-commerce na čisté poptávce vzrostl z 9 % v roce 2019 na loňských 21 %,“ říká O. Míček. Mohlo by to nejspíš být i více. „Poptávku jsme schopni uspokojit jen v některých lokalitách. V těch nejvíce atraktivních je ale výstavba extrémně obtížná, narážíme na nezájem obcí i krajů,“ vysvětluje deficit na straně nabídky Laurent Jechoux ze společnosti Contera. Přitom poptávka nepochybně poroste nejen kvůli internetovému obchodování či výhodné poloze ČR. „Mantra 90. let – co nejméně skladů – je už zapomenutá. Výrobní podniky budou své skladové kapacity rozšiřovat, a to jako pojistku proti výpadkům dodávek v případných dalších vlnách pandemie!“

Enormní zájem mají i investoři. Jako takřka všude u nás ale narážejí na nedostatek příležitostí – proto také loni do tohoto segmentu směřovalo jen 10 % celkového objemu realitních investic u nás realizovaných oproti třeba 27 % v roce 2018.

Podíl e-commerce v ČR

Investice do průmyslových nemovitostí v ČR

Vycházející hvězda

Drahé vlastnické bydlení, dostupné hypotéky, značná rozvodovost, nezájem mladších generací o dlouhodobé závazky, fenomén singles a dočasný konec platform typu Airbnb  – to jsou podle Romana Frkouse z Asociace nájemního bydlení hlavní zdroje současné akcelerace nájemního bydlení (tu ostatně dokládá i vznik zmíněného sdružení).

Poptávka po nájemních bytech je poměrně silná už delší dobu, nyní na ni konečně začíná reagovat i nabídka. „Odhadem tak 30 – 40 % naší produkce kupují investoři, jde tedy o byty, které budou nabídnuty k pronájmu,“ říká Zuzana Chudoba ze společnosti YIT. Proto také domácí development dnes nabízí nejen byty malé, ale také už většinou vybavené a k tomu jako bonus služby, počínaje prádelnami, přes společenské místnosti až po každodenní běžný servis. Současně také do Česka už konečně přicházejí institucionální investoři (loni švédská firma Heimstaden), kteří mají zájem o bloky bytů či domy nebo dokonce celé projekty. „Profitovat z toho bude kultura bydlení. Profesionální pronajímatelé vnesou i do tohoto segmentu trhu potřebné standardy,“ upozorňuje Petr Michálek ze společnosti Skanska Reality na jeden z přínosů současného vývoje na bytovém trhu.

Oživení na obzoru

„Už v druhé polovině roku očekáváme růst a v roce příštím bychom měli překonat úroveň roku 2019!“ – tak vidí nejbližší budoucnost domácí ekonomiky Michal Skořepa z České spořitelny. Svůj optimismus přitom opírá o situaci na trhu práce (míra nezaměstnanosti je ještě stále výjimečně nízká – v lednu 3,3 %), která se po návratu normálních poměrů přetaví v obnovení poptávky (ta už dnes dosahuje rekordů například na hypotečním trhu – v únoru meziročně vzrostl o 60 %!), a především o dobrou kondici české ekonomiky. Ta totiž nyní zápolí s vnějšími negativními vlivy, nikoli vlastními problémy. Makroekonomický výhled má podle M. Skořepy i své drobné stíny. „Lze počítat se silnějšími inflačními tlaky. Zejména těžce postižená odvětví se budou snažit vyššími cenami kompenzovat minulé ztráty, ale to by nemělo představovat větší nebezpečí.“

Míra nezaměstnanosti

Bankovní praxe je ovšem střízlivější. „Konečné dopady pandemie neznáme, na místě je proto opatrnost,“ varuje Lenka Kostrounová z ČSOB. Proto podle ní dnes domácí banky sledují spíše konzervativní politiku, mj. při financování realit preferují ověřené klienty a za optimální považují LTV na úrovni 60 %. Ale ani v ČSOB, respektive L. Kostrounová nevidí realitní zítřky nijak chmurně. „Moratoriem je dotčeno jen 10 % úvěrového portfolia bank. Pro tuto chvíli víceméně odzvonilo spekulativní výstavbě, ale úvěrování se nezastavilo!“

Na konferenci REM Spring 2021 s celkově optimistickými názory realitních odborníků korespondovalo i místo jejího konání. Tím byla hala pro virtuální realitu, kterou má v pražských Horních Počernicích společnost Virtuplex. V rámci Evropy unikátní prostor na konferenci posloužil k prezentaci této technologie, která se začíná využívat i ve výstavbě. Díky ní si také všichni mohli virtuálně projít projekty Nový Smíchov a Masaryčka. „Možnost vidět projekty prostřednictvím této technologie pomohla nám i architektům identifikovat a napravit chyby, které bychom později odstraňovali s mnohem většími náklady,“ ocenil přínos nové technologie Petr Palička ze společnosti Penta. Architekt Michal Šourek dodává: „Virtuální realita nabízí jedinečné podmínky pro rozvoj a praktické uplatnění architektonické imaginace. Tvůrci v něm poprvé budou tvořit architekturu bezprostředně – namísto dosavadní tvorby jejích obrazů. Ontogeneze architektonického díla z prvotní idey tak bude zásadně snazší a rychlejší – a povede k vyšší kvalitě.“

Petr Bým