Jan Řežáb, JRD: Rezidence nejsou jediná oblast našeho zájmu!  

Každý náš projekt stejně jako každá naše investice má věci posouvat vpřed, má mít nějaký společenský dopad, samozřejmě pozitivní! – říká Jan Řežáb, zakladatel a majitel skupiny JRD Group. Její developerská divize má za sebou rekordní rok a své aktivity už neomezuje jen na bytový trh.

Začněme u vás – tak nějak se v posledních letech zdálo, že se developmentem už příliš nezabýváte, že se věnujete jiným záležitostem. Připomenu, že JRD vlastně znamená Jan Řežáb Development.

Není to tak úplně, jak říkáte. Skutečností ale je, že naši skupinu JRD Group dnes tvoří pět divizí a pomalu se překlápíme z firmy střední velikosti ve společnost velkou. Development je tedy jen jednou z našich aktivit. Stále ovšem významnou – tato divize už má kolem stovky pracovníků, to o něčem jistě vypovídá. Každá divize je ale jak z hlediska řízení, tak ekonomiky zcela autonomní. Jejich činnost samozřejmě sleduji, a prostřednictvím ustanovené rady majitele, jakési dozorčí rady, a také částečně s kolegiem spolupracovníků i řídím, ale do jejich provozu už reálně nezasahuji. Nicméně stále sleduji, zda-li se ve všech oblastech naší činnosti posouváme k našim enviromentálním cílům – to je naše firemní DNA. Rádi bychom po sobě zanechali pozitivní sociální stopu. Ještě k názvu JRD – tam šlo původně o takový vtip, slovní hříčku.

Mluvíte o překlápění ze střední na velkou společnost, konkrétně váš development se ale také překlápí od bydlení ekologického, zejména energeticky úsporného, k bydlení zdravému.

To není nijak žhavá novinka, ta změna už proběhla. V jejím pozadí je fakt, že v oblasti spotřeby energie už víceméně nemáme kam jít – veškerá naše výstavba už je v energeticky pasivním standardu. Současně jsme ale zjistili, že kvalita života našich klientů se odvíjí hlavně od zdravého vnitřního prostředí jejich bytů. Takže dnes nejvíce pozornosti věnujeme takovým parametrům, jako je větrání, materiály a jejich složení, osvětlení a podobně. Vše je obsaženo v našem konceptu Zdravého bydlení. V praxi jde hlavně o zvyšování kvality jednotlivých prvků našich staveb. O tu usilujeme jak vlastními silami, tak ve spolupráci s řadou výrobců a institucí, zvláště s ČVUT a UCEEB.

Řekněte alespoň jeden příklad, ať to není jen teorie.

Tak například jsme vyvinuli novou skladbu podlah v zájmu omezení hluku. Jejich kročejová neprůzvučnost je o třetinu nižší, než povolují normy. Tyto podlahy splňují požadavky na nejvyšší třídu zvukové izolace – kročejová neprůzvučnost je nižší než 42 decibelů.

Oceňují to zákazníci?

Asi to potvrzuje další rekordní rok z hlediska příjmů i počtu prodaných bytových jednotek.

V Praze dnes nový byt stojí průměrně 108 000 korun za metr plochy a má v průměru 70 metrů čtverečních. Jak je to u vás?

Myslím, že je to podobné. Samozřejmě s výkyvy podle projektů, některé jsou exkluzívnější, jiné standardnější, ale v průměru to bude víceméně stejné. Nakonec – my ceny zásadně nasazujeme na úrovni cen našich konkurentů v konkrétní lokalitě.

To ovšem musíte vydělávat méně než oni – ekologie, energetické úspory a zdraví něco stojí?!

Domnívám se, že máme marže stejně vysoké jako ostatní, byť samozřejmě konkrétní informace z jiných společností nemám. Naše vyšší náklady vyrovnáváme důkladnější přípravou. Leckde ušetříme, věnujeme se maximálně každému technickému detailu. Proto si myslím, že naše finální ziskovost je obdobná jako u ostatních rezidenčních developerů.

A jaká ta ziskovost je?

Vzhledem k tomu, jak obtížná je dnes příprava projektů, méně než 10 % nedává ekonomický smysl, více než 20 % nedovolí konkurence. My jsme někde mezi tím. Právě dnes trochu s potížemi – ceny pozemků rychle rostou a realizace projektů se nezkracuje.

Přesto poměrně často ohlašujete jejich akvizice dalších pozemků  – s kapitálem zjevně nemáte potíže?!

My finančně nejsme nijak limitováni. Bez problémů ke každému našemu projektu najdeme partnera. Mluvím ovšem o investorovi, který projekt akceptuje v té podobě, v jaké je námi navržen. Je to pouze investiční partnerství.

Takže do banky nemusíte chodit?

Nemusíme a nechodili jsme. Ale – a to je novinka – u našich současných větších projektů, řekněme od půl miliardy výše, už s bankovním projektovým financováním počítáme.

Tady je možná na místě zmínit vaši divizi JRD Invest. Zjevně hodláte posilovat i vlastní finanční sílu. Kam budete investovat?

Je toho víc, ale vás asi bude nejvíce zajímat sféra nájemního bydlení. JRD Invest od JRD Developmentu nakupuje byty, domy i celé projekty. V nájemním bydlení cítíme velké příležitosti a potenciál, včetně toho finančního.

Nemám si to vyložit tak, že se stále více zajímáte jen o peníze, výnosy, zisk …?

Proti takovému tvrzení bych se ostře vymezil. Mou a doufám, že i firemní motivací není vydělávání peněz. Každý náš projekt stejně jako každá naše investice má věci posouvat vpřed, má mít nějaký společenský dopad, samozřejmě pozitivní. Víte, soustředit se jen na peníze či zisk, to je cesta bez budoucnosti, za pár let zkrachujete. A platí to i naopak: nárok na život a úspěch mají jen ty firmy, které přinášejí něco navíc, něco, z čeho mají prospěch i druzí. A pokud to děláte dobře a jde o něco pořádného, pak i ten ekonomický efekt přijde.

Zní to dobře …

Ale takhle my to skutečně děláme, to je podle mého mínění vidět na všech našich projektech. Investujeme smysluplně. A také to funguje jaksi naopak – nedávno nám třeba nabídli velmi výhodnou koupi zemědělské půdy na Slovensku. Otázka pro nás zněla: co to komu přinese? Dospěli jsme k závěru, že kromě peněz nic – a odmítli jsme to. Proto také nenakupujeme akcie a podobné investiční instrumenty, systému to nic nepřináší a nic nového nevytvoří.

Všiml jsem si vašeho projektu kancelářské budovy. Znamená to expanzi mimo oblast rezidenční výstavby?

Ano, naše portfolio poprvé rozšíří administrativní budova v Praze 5 – Viadukt Anděl. Kanceláře nabídnou zázemí se zdravým vnitřním prostředí v kvalitě rezidenčních projektů. Ale obecně – my se oborově nijak neomezujeme! Hlavně v regionech, třeba na Karlovarsku nebo v okolí Českých Budějovic, máme pozemky, kde připravujeme výstavbu pro logistiku i obchod. Perspektivně jde o desítky projektů, někdy značně rozsáhlých. Rezidence rozhodně nejsou jediná oblast zájmu našeho developmentu.

JRD zjevně expanduje po všech stránkách – ale do jakých dob? Jakou máte vy osobně prognózu pro nejbližší léta?

O náš development se opravdu neobávám. My dokonce pro tento rok počítáme s dalším nárůstem cen bytů tak o 5 %, hlavně kvůli stále slabé nabídce. V širší perspektivě či pohledu na hospodářství je to ale horší, očekávám mnoho velkých problémů. Obávám se hlavně toho, že některé obory či oblasti života společnosti se nepodaří znovu nastartovat. Zatím to díky jisté setrvačnosti a všem těm podpůrným programům necítíme, ale určitě takové potíže či přímo nemožnost restartu přijdou. A bude to znamenat nejen značné ekonomické ztráty, ale také velké zásahy do života spousty lidí.

Na závěr zase k vám – management je fascinující a náročná činnost, nestýská se vám ale po něčem hmatatelnějším, nějakém konkrétním projektu či záměru?

Myslím, že nějaký vždycky mám. Právě nyní – tak pro zasmání – je to projekt Pražské kvočny. Na části jednoho našeho pozemku, kde v budoucnosti vyroste areál bytových domů, budeme chovat slepice. Říkám my, protože to budu já i naši zaměstnanci, starousedlíci z té lokality i ti, kteří v novém domě budou za pár let bydlet. Na nový domov už se těší čtyřicet slepic.

Petr Bým