Reality na hřbetu druhé vlny

Rezidence a logistika na špici, kanceláře ve středu peletonu, na chvostu „retail“ a až za ním s velkým odstupem hotely. To jsou už notoricky známá fakta aktuálního vývoje českého realitního trhu – panelisté posledního diskusního setkání Stavebního fóra se proto vedle jeho detailnější zmapování pokusili také o odhad vývoje budoucího.

„Hodnota investic do českých komerčních nemovitostí loni meziročně klesla o 13 % na 2,7 miliard eur. To je pozitivní výsledek!“ – zkonstatovala Zdenka Klapalová z poradenské společnosti Knight Frank hned v úvodu akce „Kdo vydělal, kdo prodělal aneb Realitní rok 2020 – 21“. A dodala, že v Evropě tento pokles dosáhl 27 %. Podle ní je u nás relativně silná investiční poptávka výsledkem stability výnosů (pohybují se v rozmezí 4 – 6 %) a také důvěry v kondici české ekonomiky. Nepřímo tak pojmenovala třetího „vítěze“ realitního trhu v této době – jsou jimi všichni ti, kteří mají investorům co nabídnout. Nabídka je totiž už chronicky slabá, přitom na trhu se stále pohybuje řada koupěchtivých investorů, samozřejmě včetně oportunních, kteří pátrají po koupích za „pandemické“, rozuměj nižší, ceny.

Posvícení bez konce

„V některých projektech evidujeme i 80 % investičních nákupů,“ říká Denisa Višňovská z RK Lexxus. I to je důvod toho, proč je dnes popis poměrů na rezidenčním trhu plný superlativů: trvalé zvyšování cen, které ale nebrání růstu prodeje, více než slušné výsledky rezidenčních developerů, historicky rekordní objem hypoték. A stále robustní poptávka – podle Denisy Višňovské se třetina bytů v nových projektech prodá ještě před zahájením výstavby. Budoucnost? „Ceny dále porostou. Jejich strop lze jen těžko odhadovat,“ prognózuje Ondřej Zabloudil ze společnosti Deloitte, kde ceny bytů podrobně sledují už léta. Nejspíš právem předpokládané růžové zítřky stavitelů bytů ostatně dobře ilustruje i jejich dosavadní neochota prodávat svou produkci en bloc – jakkoli je zájem o takové nákupy ze strany institucionálních investorů značný a nabízené ceny nikoli diskontní.

Podobně dobře se jeví situace české logistiky – stabilní či mírně rostoucí ceny pronájmů, intenzívní výstavba (loni meziročně + 24 %), exploze e-commerce. „Současný boom jistě časem opadne, ale s mírným růstem může sektor počítat i nadále,“ předvídá Petr Bartoň z investiční společnosti Natland. Podle něj se nicméně poptávka po externích skladových areálech sníží, protože po zkušenostech z nedávné minulosti budou firmy posilovat skladové kapacity přímo ve svých výrobních provozech. Stejně tak lze předpokládat návrat zákazníků do klasických obchodů a tedy jisté opadnutí zájmu o nakupování přes internet.

Kancelářské otazníky

Developeři i majitelé kancelářských budov na první pohled nemají mnoho důvodů k obavám. V Praze – což je česká Mekka tohoto sektoru – sice stoupla oficiální míra neobsazenosti z někdejších 5 % na 7 %, neoficiálně dokonce ještě výše („Připočítáme-li plochy nabízených podnájmů, dostáváme se k číslu 8,7 %“ – podotýká Zdenka Klapalová), ale to ještě není důvod k panice. Zvláště když se počítá s menší intenzitou výstavby. Trochu hůř to nicméně vypadá s nájemným – to se sice nominálně nemění, ale tzv. pobídek přibývá. Reálné příjmy pronajímatelů proto slábnou, nehledě na to, že do úrovně nájemného se pochopitelně propisuje i už zmíněná nezanedbatelná nabídka podnájmů.

Jen trochu vzdálenější perspektivy oboru navíc kalí nemálo otázek, na které dnes nikdo nemá odpověď. Kolik lidí se po konci pandemie vrátí do svých kanceláří? A kdy to bude? Jak radikálně náročnější požadavky na zdravotně nezávadné prostředí ovlivní „spotřebu“ kancelářské plochy? Jak bude vůbec napříště práce v kancelářích organizována? To a leccos dalšího u aktérů tohoto segmentu realitního trhu nemůže vyvolávat příliš optimistické nálady. Nedávné investiční transakce, jejichž předmětem byly budovy Parkview a Churchill, ovšem signalizují, že investoři svůj apetit po kvalitních kancelářských objektech neztrácejí a to je pro sektor určitě dobrá zpráva.

Kdo má Černého Petra

„Čas pro tento segment určitě zase přijde. Ale bude to trvat trochu déle!“ říká Zdenka Klapalová. Řeč je o hotelích, respektive segmentu „hospitality“, jak realitní lidé říkají. Málokdy a málokde měla nějaká krize tak drtivé dopady na jeden obor, jaký měla a má kovidová pandemie na cestovní ruch. V globálním měřítku příjmy tohoto sektoru loni klesly o 85 % a Česko na tom není o nic lépe – obsazenost pražských hotelů byla loni na úrovni 31 %, přijelo sem o 80 % cizinců méně, na Ruzyni denně odbavují sotva 10 – 20 % standardního počtu cestujících. České hotely si na svůj čas skutečně budou muset počkat (podle řady expertů do roku 2024), povzbuzující skutečností nicméně je, že i dnes je na trhu patrná zvýšená aktivita investorů, kteří sází na pokles cen – k němuž ovšem nedochází, protože vlastníci mají důvěru v obnovu „normálních poměrů“.

„Odbyt županů stoupl o 60 %, zatímco prodej společenských oděvů klesl o 50 %!“ tak vtipně a nepřímo ilustruje aktuální situaci maloobchodu Tomáš Drtina z agentury Incomind. Zákazníci českých obchodů částečně musí, částečně chtějí (pětina domácí populace, a to generačně napříč, se podle některých průzkumu obává vůbec vyjít ze svých obydlí) zůstat doma. E-commerce na tom vydělává, kamenné obchody ovšem více než strádají. Už brzy možná přijde uvolnění a lidé začnou nakupovat nejen v e-shopech, ale nejspíš i tak bude muset retail leccos změnit. Zejména obchodní centra budou nucena trochu pozapomenout na ambici stát se společenskými a kulturními ohnisky a za svou prioritu považovat zajištění bezpečnosti svých návštěvníků. A všichni obchodníci musí počítat s tím, že se bude nakupovat obezřetněji a tedy méně – přízrak budoucí hospodářské krize tady prostě je. Zřejmé ale stejně tak je, že jestliže si lze odpustit návštěvu restaurace, natož pak dovolenou na Bahamách, nákup potravin, oděvů, drogistického zboží atd. atd. je nutností, s kterou ani pandemie nic nezmůže. Stav a perspektivy oboru proto také nejsou hodnoceny až tak katastroficky. V anketě mezi členy ARTN 84 % respondentů považuje dopady pandemie za nejtíživější ve sféře hotelnictví, zatímco v případě maloobchodu jich bylo „jen“  54 %

Reality forever

Statistiky, které sledují ceny nemovitostí v horizontech desetiletí – třeba americký Case-Shiller index cen rodinných domů – jasně a zřetelně ukazují, že nemovitosti svou hodnotu neztrácejí. A to bez ohledu na občasné, obvykle negativní výkyvy, jako je nyní pandemická krize. A koneckonců i takové  „poruchy“ trhu často přinášejí možnosti a příležitosti jindy neviděné.

Na produkci, prodeji a pronajímání realit všeho druhu zkrátka dlouhodobě nelze prodělat. Zajímavý postřeh, potvrzující předchozí větu, zazněl na poslední diskusní akci SF z úst Petra Bartoně: „Prostor bude vždy vzácný, jeho nabídka je totiž limitovaná!“ Jinak řečeno – pevniny, Evropy, Česka či Prahy nebude co do území nikdy více, tady naše jinak takřka neomezené produkční možnosti selhávají.

Ti, kteří se nemovitostmi zabývají profesně, tedy nemají mnoho důvodů ke skepsi či pesimismu. Na druhou stranu jim ale právě dnes lze doporučit jistou obezřetnost. Důvod je podle Denisy Višňovské jasný: „Já si rok 2020 označují za kovidový rok O. Letos tedy prožíváme rok 1. A jestli bude následovat ještě rok 2 nebo dokonce 3, to nikdo neví!“

Petr Bým