Nemovitostní transakce: share deal vs. asset deal

Je-li nemovitost jediným nebo hlavním aktivem obchodní společnosti (cílová společnost), přichází v úvahu dvě varianty převodu: převod nemovitosti (asset deal) nebo převod podílů v cílové společnosti (share deal). Převodce má zájem získat odpovídající kupní cenu a co nejvíce se zprostit závazků, nabyvatel chce naopak nabýt nemovitost s převzetím co nejnižší míry rizika. Vyvážení zájmů obou smluvních stran se pak promítá do volby modelu konkrétní transakce.

Co se týká varianty share deal, jedná se – jak už uvedeno – o převod podílů v cílové společnosti. V akciové společnosti jsou podíly představovány cennými papíry – akciemi. V případě nemovitostní transakce se většinou bude jednat o převod 100 % podílů cílové společnosti. Někdy se setkáváme i s převodem jen části podílů, například s opcí na odkup zbývající části, je to však spíš výjimečné. V této situaci nedochází k převodu nemovitosti jako takové, neboť tato zůstává ve vlastnictví cílové společnosti. Jsou-li tedy s nemovitostí spojena například práva k projektové dokumentaci nebo smluvní vztahy, jejichž stranou je cílová společnost, převodem podílů tato práva i smluvní vztahy zůstávají nedotčeny.

Z pohledu převodce bývá často výhodné převést na nabyvatele 100 % podílů cílové společnosti, neboť se tím „zbaví“ závazků souvisejících jak s cílovou společností, tak i s nemovitostí samotnou. Navíc, pokud je nemovitost jediným nebo hlavním aktivem cílové společnosti, nebude převodce následně vlastnit podíly v zásadě již bezcenné cílové společnosti, ani ji nebude muset likvidovat.

Jednoznačnou výhodou pro nabyvatele je, že získá k dispozici – vedle nemovitosti – také již existující společnost, kterou by v případě developerského projektu zřejmě sám plánoval založit. Stejně tak nebude muset nabyvatel řešit ani to, jak do případně nově založené společnosti vložit peníze, za které by tato společnost nemovitost koupila, případně ani vnášet nemovitost jako nepeněžitý vklad do základního kapitálu společnosti. V daném případě tak nabyvatel koupí celou cílovou společnost a současně s ní získá také nemovitost. Další výhodou na straně nabyvatele je zachování všech práv a smluvních vztahů, jsou-li s nemovitostí spojeny. Nevýhodou pro nabyvatele naopak může být, že vedle rizik souvisejících s nemovitostí přebírá také rizika související s právní existencí cílové společnosti (její založení a vznik, dosavadní podnikatelská činnost, vedení účetnictví, plnění daňových povinností apod.). Nevýhody však lze vhodnou smluvní úpravou a pečlivou právní, daňovou i účetní prověrkou minimalizovat.

Převod podílů v cílové společnosti navíc není spojen se změnou zápisu v katastru nemovitostí, kterého se změna vlastnické struktury cílové společnosti nijak nedotkne.

Zásadním důvodem, proč donedávna mohl být pro nabyvatele tzv. share deal v případě nemovitostní transakce výhodnější, byla existence daně z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 % z kupní ceny. Tato daň byla však již zrušena a nepoužije se na převody nemovitostí od 1. prosince 2019.

Na straně převodce bude transakce zpravidla předmětem daně z příjmu. Pro případné osvobození je důležité rozlišit, zda je převodcem fyzická nebo právnická osoba. V případě fyzické osoby nepodnikající je po uplynutí časového testu 5 let od nabytí a splnění zákonných podmínek tento úplatný převod osvobozen. Ve specifických případech je osvobozen úplatný převod podílu mezi majetkově propojenými právnickými osobami. Je třeba zmínit i to, že převod podílu ve společnosti nepodléhá dani z přidané hodnoty.

Převod nemovitosti

Asset deal je převod samotné nemovitosti, aniž by tím naopak byla jakkoli dotčena vlastnická struktura cílové společnosti. Pokud by mělo zároveň dojít např. k převodu práv k projektové dokumentaci nebo smluvních vztahů, jedná se o model složitější, nicméně smluvně řešitelný.

Nabyvatel má v tomto případě jistotu, že kromě práv a závazků s nemovitostí přímo spojených (například závazky pronajímatele z nájemních smluv nebo závazky věcně-právního charakteru, jako jsou například věcná břemena nebo zástavní práva) nevstupuje do žádných jiných závazků cílové společnosti, které s nemovitostí, o jejíž nabytí má nabyvatel zájem, nemají nic společného.

V případě, že nemovitost byla jediným nebo hlavním aktivem cílové společnosti, zůstane po převodu nemovitosti převodci v zásadě prázdná cílová společnost, kterou – nebude-li vykonávat žádnou činnost – bude nucen zlikvidovat.

Jak již bylo uvedeno shora, daň z nabytí nemovitých věcí, je již zrušena a neuplatní se na převody nemovitostí od 1. prosince 2019.

Z pohledu daně z příjmů je opět podstatné, zda je převodcem fyzická či právnická osoba. U právnických osob se musí počítat s daní z příjmu, která bude odvedena z rozdílu kupní ceny a daňové zůstatkové hodnoty nemovitosti. V případě fyzických osob, obdobně jako u převodu podílů, lze při splnění určitých podmínek tuto transakci od daně z příjmu osvobodit. Základní podmínkou je ve většině případů opět časový test 5 let mezi nabytím a úplatným převodem nemovitosti. Osvobození od DPH závisí v případě asset deal na povaze převáděné nemovitosti a splnění dalších podmínek. Je však dobré mít na paměti, že pokud bude taková transakce od DPH osvobozena, nelze uplatnit nárok na odpočet DPH u přijatých plnění souvisejících s touto transakcí.

Prověrka právní, daňová a účetní

Před každou nemovitostní transakcí by měl nabyvatel provést nejen právní, nýbrž také daňovou a účetní prověrku. V případě převodu nemovitosti je třeba věnovat pozornost nemovitosti a právním vztahům s ní souvisejícím, a to jak právům věcným (zapsaným v katastru nemovitostí), tak právům závazkovým (zejména nájemním). Doporučuje se rovněž přezkum nabývacích titulů, a to i zpětně do minulosti. Je-li s nemovitostí spojeno územní rozhodnutí nebo stavební povolení, připravena projektová dokumentace k realizaci konkrétního záměru s nemovitostí nebo uzavřeny smluvní vztahy související s nemovitostí, doporučuje se i těmto souvislostem věnovat náležitou pozornost.

V případě převodu podílů je důležité se vedle nemovitosti zaměřit také na cílovou společnost jako celek, její založení a vznik, dosavadní podnikatelskou činnost, vedení účetnictví, plnění daňových povinností apod.

Doporučuje se nezapomenout také na povinnosti převodce z úvěrových smluv nebo dotačních podmínek, a to v obou uvedených transakčních modelech. Zvláštní pozornost je přitom třeba věnovat doložkám vyžadujícím předchozí souhlas poskytovatele úvěrového nebo dotačního financování ohledně změny vlastníka nemovitosti nebo cílové společnosti, tzv. change of control clause. Bez udělení souhlasu totiž při takové změně může dojít i k okamžitému zesplatnění úvěru, přičemž jeho případné nesplacení může vést až k realizaci zástavního práva zatěžujícího nemovitost. V případě dotačního financování může pak dojít k porušení dotačních podmínek vedoucímu až ke ztrátě nároku na dotaci nebo ke vzniku povinnosti již obdrženou dotaci vrátit.

Autor pracuje jako advokát v kanceláři Frank Bold Advokáti.

Jan Kubala