Kanceláře: poptávka i nabídka slábnou, zaměstnanci mění priority

Pouhých 91 900 m² nových kanceláří plánují developeři dodat na pražský trh v letošním roce. Přitom loni byly postaveny nebo modernizovány projekty s celkovou plochou zhruba 160 000 m². Je zřejmé, že Covid-19 dopadl se zpožděním i na kancelářský development kancelářských prostor: zahájení výstavby či dokončení některých projektů bylo posunuto a jiné záměry se přehodnocují z hlediska využití – nejčastěji kanceláře nahrazují byty. A také zaměstnanci – přímí uživatelé kanceláří – svou práci v budoucnu vidí trochu jinak.

„Spekulativní výstavba ustupuje, developeři nyní většinou čekají s realizací projektů na okamžik, kdy je předpronajato minimálně 40 % plánované plochy,“ konstatuje Lena Popova z BNP Paribas Real Estate ČR a SR. Důvodem je hlavně opatrný přístup nájemců, kteří jsou zdrženliví k podpisu nových smluv a stěhování a kteří se dnes soustřeďují spíše na vyjednání výhodnějších podmínek v rámci svých stávajících prostor. Dokladem je prudký pokles podílů nových nájmů na celkové bilanci kancelářské Prahy v roce 2020. Například v závěrečném loňském čtvrtletí, kdy se pronajalo 98 700 m², tvořila realizována poptávka na nové kanceláře jen zhruba 45 %. Oproti tomu v roce 2019 se nové pronájmy na ní podílely téměř 65 %.

Zpomalení výstavby

V závěru loňského roku nepřibyla na pražský nemovitostní trh žádná nová kancelářská budova.  Ve 4. čtvrtletí byla dokončena jen rozsáhlá rekonstrukce budovy bývalých Elektrických podniků (19 400 m²) v Praze 7, která byla po dokončení plně pronajata.

Letos BNP Paribas Real Estate očekává dokončení devíti kancelářských objektů. Největšími jsou Harfa Business Center B (30 500 m²) v Praze 9, komplex Bořislavka (24 300 m²) v Praze 6 a Mississippi House (13 400 m²) v Praze 8.

„Z přehledu plánovaných projektů zřetelně vyplývá, že developeři se nechtějí pouštět do spekulativní výstavby. Jedním z důvodů je i rozvinutý trh s podpronájmy. Jejich nabídka podle našich analýz nyní atakuje hranici 100 000 metru čtverečních,“ vysvětluje Kamila Breen z BNP Paribas Real Estate.

Pomalá stabilita

I přes popsané zpomalení trhu se výrazněji nezměnily jeho dva hlavní indikátory: neobsazenost a výše nájemného. Podíl volných kancelářských ploch v Praze ke konci 4. čtvrtletí dosáhl 7 %. Přitom oproti předchozímu čtvrtletí mírně klesl o 0,2 procentní body, když meziročně se zvýšil o 1,5 procentního bodu. Nejvyšší dosahované nájemné pak zůstalo po celý rok 2020 stabilní. V centru města se pohybovalo v rozmezí 22,50 – 23 eur za m² a měsíc. „Majitelé budov zatím nepřistoupili ke snižování nájemného. Spíše zaznamenáváme pobídky ve formě delších nájemních prázdnin nebo navýšení příspěvků na výstavbu a vybavení kanceláří. To je velmi aktuální. I s ohledem na trend vzdálené práce hledá prakticky každý nájemce zcela individuální řešení,“ dodává Lena Popova.

Změna priorit

V souvislosti s reálnou situací na trhu se pochopitelně často diskutuje budoucnost kancelářské práce, které pandemie dodala řadu nových dimenzí. Poradenská společnost JLL ve studii Reimagine: the new future of work to shape a better world (Nové koncepty: budoucnost práce pro lepší svět) předpovídá, že bude spočívat v prioritním důrazu na fyzické i psychické zdraví zaměstnanců. Mezi předpokládané trendy patří zásadní transformace, která přinese přeměnu tradičních kanceláří v centrální prostory sloužící k interakci, spolupráci, inovacím a vzdělávání zaměstnanců.

Navzdory rozmachu hybridních pracovních modelů nicméně kanceláře stále zůstávají centrem kooperace a inovací, k němuž zaměstnanci nadále cítí silné pouto. Z výzkumu JLL vyplývá, že 70 % zaměstnanců kanceláře považuje za místo, které silně napomáhá týmovému duchu a kreativní spolupráci. Výsledky výzkumu dále poukazují na to, že zaměstnanci pracující z domova budou ve své kanceláři přítomni pravděpodobně dva dny v týdnu a že 74 % kancelářských pracovníků by uvítalo čtyřdenní pracovní týden. Je zjevně, že flexibilita a možnost volby systému práce bude napříště pro zaměstnance velmi důležitá.

Podle analýzy JLL je zřejmě, že péče o zdraví a pohodlí zaměstnanců budou pro úspěch zaměstnavatele rozhodující. O to více, že pandemie zásadně ovlivnila tradiční priority v profesním životě. Například 72 % zaměstnanců nyní rovnováhu mezi pracovním a soukromým životem považuje za důležitější než atraktivní mzdu (69 %). Zaměstnavatelé se budou muset na potřeby a preference zaměstnanců zjevně začít dívat z jiné perspektivy.

Stejně jako celá ekonomika i realitní trh cítí dopady pandemie. Poněkud paradoxně ale zatím nejsou příliš tíživé a některé segmenty trhu dokonce prožívají dobré časy. Jaká je dnes situace a jaké jsou nejbližší perspektivy českých nemovitostí bude mapovat další diskusní akce Stavebního fóra. Pod výmluvným názvem „Kdo vydělal, kdo prodělal aneb Realitní trh 2020 – 21“ proběhne ve čtvrtek 18. února od 9:00 do 11:00 a jak je dnes obvykle online, sledovat ji tedy můžete na vašich počítačích. O stavu jednotlivých segmentů, realitních investicích, situaci na rezidenčním trhu a mnoha dalších aspektech naší realitní současnosti budou mj. diskutovat Zdenka Klapalová (Knight Frank), Denisa Višňovská (LEXXUS), Eduard Forejt (Passerinvest) a Tomáš Drtina (Incomind). Podrobné informace a přihlášku najdete na https://archiv.stavebni-forum.cz/cs/diskusnisetkani/kdo-vydelal-kdo-prodelal-aneb-realitni-trh-2020-21-online-prenos/

Petr Bým