Příliš zakroucené developerské paragrafy

Máme tolik výkladů stavebního práva, kolik je u nás stavebních úřadů! Tento notorický povzdech všech stavebníků samozřejmě zazněl i na nedávném semináři SF s výmluvným názvem „Gordické právní uzly developmentu“. Kromě toho se na něm objevila i spousta zajímavých informací, postřehů a názorů. Vyplynulo z nich jedno: developerské problémy s právem nelze řešit tak jednoduše a přímočaře, jak Alexandr Velký „vyřešil“ nerozmotatelný uzel v Gordě.

Někdy je na místě prozíravost a opatrnost (třeba poloilegální a každopádně nepublikovatelná předběžná korektura rozhodnutí stavebních úřadů, která v ideálním případě eliminuje jejich právní chyby), jindy zase zdravý rozum.

Právě ten příslovečný „fištrón“ může pomoci například při obvykle komplikovaném výkupu a scelování budoucího stavebního pozemku. Pokud má více vlastníků, nikoli zřídka se stává, že prodej (a tím celý projekt) zablokuje jeden vlastník a opět nikoli nezřídka to bývá spekulant, který se v lokalitě s předstihem „zakoupil“. Tady pomáhá nejen nabídnout atraktivní cenu, ale celou transakci pro každého jednoho prodejce podmínit její úplností – buď se vykoupí všechny pozemky, nebo žádný. Společný tlak ad hoc vytvořené komunity na realizaci transakce pak obvykle vede ke kýženému výsledku.

To je ovšem spíše vzácný případ, často jsou věci takřka neřešitelné. Například na řešení podobného problému v opačném gardu – jakýsi zpětný výkup přístupových komunikací a dalších „vedlejších“ staveb, vzniklých v rámci developerského projektu, veřejným sektorem, tedy obcemi – pouhý fištrón nestačí. V tomto případě developer narazí na legislativní mezeru, jakkoli zdánlivě jde o problém finanční – obce prostě nemají na údržbu silnic, mostů či hřiště atd. ve svých rozpočtech peníze. Budoucí prodej lze samozřejmě podložit smlouvou, kterou se ale nikoli vždy podaří uzavřít – nehledě na to, že smlouvy se také neplní.

Tyto a další podobné potíže jsou ovšem v developerské praxi spíše jen marginálií. Na těžko prostupné houští paragrafů development naráží hlavně v průběhu schvalovacích procesů. Tak trochu se počítalo s tím, že alespoň část tohoto břemeno odlehčí nedávno zavedená instituce autorizovaného inspektora. Naděje to ale byly spíše plané. Inspektorské peripetie nicméně jsou v rámci až nepřehledné materie developersko-právních problémů velmi ilustrativní a ukazují, jak klikatými cestami se u nás stavební právo ubírá.

Pouštět jenom na kalhoty!

Podle lidové slovesné tradice byla na výučním listu Vasiľa Biľaka, původním povoláním krejčího, vzhledem k jeho málo oslnivým studijním výsledkům poznámka „Na saká nepúšťať“. Podobně se to u nás má s autorizovanými inspektory.

Leckdo si od nich sliboval alespoň zmírnění zdlouhavosti a komplikovanosti stavebního řízení. Tyto naděje ovšem brzy pohasly a na několika desítkách inspektorů (mezi nimiž je například i architekt Aulický) sotva několikaměsíční praxe a známá „pankrácká“ kauza zanechala stigma developerských pochopů, jejichž jediným cílem je posvětit špatné a tudíž těžko průchodné projekty. V odborné diskusi se střetávají dva názory. Podle jednoho – a nikoli nelogického – je stavební řízení už věcí víceméně technickou a ryze odbornou, protože „společenské“ souvislosti projektu jsou řešeny v rámci územního řízení. Podle druhého a zdá se také většinového mínění námitky účastníků řízení (jejichž okruh je v Česku vlastně bezbřehý) mají své místo i ve stavebním řízení. Nejasnosti zákona samotného nakonec vyřešila judikatura, která se přiklonila k táboru druhému – námitky jsou oprávněné i ve stavebním řízení. Inspektor je proto musí přijmout – ale nemůže je vyřizovat. Pokud se objeví, řízení automaticky nastupuje na svou tradiční cestu a posouvá se na příslušný stavební úřad.

Diskuse o roli inspektorů ještě zjevně neskončily a nejspíš budou mít i svůj legislativní odraz, zřejmé nicméně je, že původní záměr legislativců přišel vniveč. Navíc stávající výklad příslušných paragrafů šance inspektorů uplatnit se v praxi redukuje na minimum. Výrok „Asi žádný soudný developer nesvěří stavební řízení stamilionového projektu stavebnímu inspektorovi!“ zní opravdu realisticky a soudně, ovšem velké množství námitek a stížností pravidelně vyvolávají i projekty malé (česká populace je v zásadě proti každé výstavbě), takže inspektor nakonec může být krátký i na dostavbu přízemní garáže k třípatrové vile na tisícimetrovém pozemku.

Inspektor je tak hvězdou, která zhasla dřív, než vůbec začala svítit. Procesy regulující výstavbu, mnohými našimi politiky označované za „nejdemokratičtější v Evropě“, což ovšem také znamená nejzdlouhavější a nejnáchylnější k obstrukcím všeho druhu (od poctivých sousedských a ekologických až po ryze vyděračské), jejich institut – zdá se – nijak výrazněji neovlivní. Lámat hůl nad právními uzly český development ale nemusí tak úplně.

Zářivější zítřky?

Na ministerstvu místního rozvoje se dnes hodně hlasitě mluví o změnách. K lepšímu. Urychlit by se mělo rozhodování v procesech EIA, které se mají stát součástí územního řízení a také se podřídit standardním termínům, ještě více se má liberalizovat územní i stavební řízení (tj. rozšířit okruh staveb, které ho nebudou muset podstupovat), vyjasnit by chystaná novela stavebního zákona měla i postavení a pravomoci autorizovaných inspektorů, na stole jsou také nikoli jen vágní úvahy o změnách stavebně-technických norem a také o další racionalizaci procesu vyvlastňování.

Na druhou stranu: jakkoli tyto záměry určitě nelze zařadit do kategorie těšínských jablíček, alespoň pro tuto chvíli s nějakými radikálními změnami počítat nelze. Jednak je každý legislativní proces záležitostí na léta, jednak – přestože by se mohlo zdát, že stavebnictví je spíše záležitost technicko-organizační – jde o věci navýsost politické. V procesu tvorby dalších novel stavebního práva se stejně jako dříve silně střetávají zájmy veřejnosti a stavebníků. Ve hře je tak politicky dosti citlivá otázka vyvažování ochrany vlastnických práv a zájmů společenských, ať už ho reprezentuje bezprostřední okolí stavby, obec nebo stát.

Skutečností je, že právě dnes je naše vládnoucí garnitura – vzhledem k ekonomické nestabilitě a související krizi politické a společenské – volky nevolky nucena k racionálním krokům ve všech sférách své činnosti. Stavebnictví nejspíš nezůstane stranou a tak snad lze počítat s tím, že dříve či později se jeho legislativní základna stane efektivnější a ke stavebníkům vlídnější. Jinou věcí je kvalifikace těch, kteří rozhodují, tedy odborných složek státního aparátu. Tady jde o běh na ještě delší trať, než kterou musí urazit přespříliš zakroucené paragrafy stavebního práva.