Pražský kancelářský trh dnes a zítra

Za prvních devět měsíců tohoto roku přibylo na pražském kancelářském trhu přes 140 000 m² nových ploch. Oproti minulému roku jde o 35% nárůst. A výstavba se nezastavila ani během 3. čtvrtletí, zahájeny byly i nové projekty. A to přesto, že vlivem koronavirové pandemie došlo ke snížení poptávky ze strany nájemců – a také banky jsou opatrnější.

Z poslední analýzy poradenské společnosti BNP Paribas Real Estate vyplývá, že aktuálně je v Praze neobsazeno 7,2 % moderních kanceláří, což odpovídá 267 300 m² ploch. Roste však nabídka podpronájmů, které v oficiální evidenci volných ploch nefigurují – podle analytiků BNP by se mohlo aktuálně jednat o zhruba 80 000 m² ploch.

Restrikce spekulativní výstavby

Na zcela novou situaci nejen ve společnosti i v ekonomice reagují i banky. Při financování nových kancelářských projektů jsou dnes obezřetnější – především vyžadují vyšší míru předpronájmů a také větší podíl vlastního kapitálu, než tomu bylo v době před pandemií. Tím de facto skončilo období spekulativní výstavby bez zajištěných nájemců. V minulosti byly banky ochotny udělat výjimku v případě některých prémiových lokalit, nyní však požadují minimální obsazenost u všech projektů bez rozdílu. „Informace o zastavení projektu z důvodu pandemie Covid-19 jsme dosud nezaznamenali. Setkáváme se spíše s posunutím termínu jejich dokončení, většinou o jeden až dva kvartály,“ komentuje intenzitu současné výstavby Lena Popova, vedoucí oddělení pronájmu kanceláří BNP.

Nižší poptávka

Ve 3. čtvrtletí začala výstavba hned několika významných kancelářských budov, například sídla Nejvyššího kontrolního úřadu v areálu bývalého holešovického pivovaru, budovy Florenc Gate nebo části rozsáhlého projektu Smíchov City, kde má do konce roku 2025 vzniknout celých 128 000 m² administrativní plochy.

Mezi budovy dokončené mezi červencem a koncem září patří AFI City 1 na Praze 8 o ploše 17 300 m² nebo The Flow Building na Václavském náměstí (14 830 m²). Do konce roku by mělo v metropoli přibýt přes 21 000 m² kancelářských prostor a v dalších čtvrtletích to podle predikcí bude ještě několikanásobně více.

Největší transakcí třetího čtvrtletí i celého roku bylo prodloužení nájemní smlouvy UniCredit Bank v administrativní budově Filadelfie v BB Centru. Prostor o výměře 22 900 m² může banka po dohodě s vlastníkem, tedy Passerinvest Group, využívat až do roku 2033. Díky této transakci si realizovaná poptávka zachovala úroveň z předchozích čtvrtletí, nicméně v porovnání s předešlými roky, je výrazně nižší. Ve 3. kvartálu činila čistá realizovaná poptávka 32 400 m², z toho 2 200 m² představují podpronájmy.

Stabilní nájemné?

Výše nájemného se letos zatím téměř nezměnila, a to přestože se kancelářský trh v Praze stává z trhu pronajímatelů trhem nájemců. Pokud k nějakým úlevám dochází, týkají se spíše příspěvků na stěhování, adaptaci prostor nebo technologické vybavení, případně mají podobu nájemních prázdnin. Vzhledem k vyčkávací taktice mnoha nájemců se dalších změn můžeme dočkat ještě do konce roku. Už nyní se totiž poptávka propadla na úroveň z roku 2013.

Kde naopak ke snížení nájemného došlo, to jsou už zmíněné podpronájmy. „Mnoho potenciálních podnájemců je vázáno stávající nájemní smlouvou a nemůže původní prostory opustit okamžitě. Dá se tedy očekávat, že téma podpronájmů bude velmi aktuální i v letech 2021 a 2022,“ upřesňuje Kamila Breen, vedoucí poradenství a průzkumu trhu BNP. „Spousta velkých firem se teprve rozhoduje, kolik plochy k podnájmu kvůli dopadům pandemie vyčlení. Nejprve provádějí průzkumy mezi zaměstnanci, aby zjistili, jak nastavit optimální poměr mezi prací z domova a v kanceláři. Následně prověřují své stávající nájemní smlouvy a až poté se rozhodnou, kolik metrů čtverečních uvolní. Zatím se jedná o maximálně 15 – 20 % celkové plochy,“ dodává Lena Popova.

SF/pb