Bytový trh v mlhovině nejistot

Jak pandemie dopadne na bytovou výstavbu? Přestanou se byty kupovat a jejich cena pak klesne? Zahýbá bytovým trhem snížení úrokových sazeb? A co nájemné – projeví se na něm eliminace nabídky krátkodobých pronájmů? Odpovědi na tyto otázky se hledají velmi intenzívně už dlouhé týdny a o totéž se pokusil nedávný webinář Stavebního fóra. Ani účast odborníků více než renomovaných ovšem nepomohla – zítřky našeho bytového trhu dnes zjevně nejsme schopni spolehlivě odhadnout.

„Pokračujeme. Stavíme, kolaudujeme, prodáváme, připravujeme nové projekty“ – zní takřka unisono z developerské obce. Zdá se, že ve normálních kolejích jede i celý trh. „Zásadní propad cen nečekáme!“ konstatuje Petr Hána ze společnosti Deloitte, která už dlouhá léta zpracovává podrobné cenové přehledy. Nečekají ho ani další odborníci, byť zákazníci by je uvítali – ještě stále si na nový byt Češi, Moravani a Slezané musejí vydělávat snad nejdéle v Evropě. Střízlivá očekávání se přitom opírají o základní parametry trhu. Slabá poptávka stále silně převyšuje ještě slabší nabídku, takže ceny spíše stoupají – a na tom koronavirus zatím nic nezměnil.

Není ovšem vyloučeno, že hospodářská krize, na jejímž začátku jsme, se časem projeví na poklesu poptávky. Nabídka se ale nejspíš nijak měnit nebude, přinejmenším v Praze, hlavním bytovém trhu země. Jen mizivým impulsem pro současnost bytové výstavby v metropoli bude léta očekávané a plánované založení Pražské developerské společnosti. „Podle našich prognóz by v roce 2028 měla začít výstavba 10 000 bytových jednotek, na čemž by se město podílelo zhruba pětinou!“ říká Tomáš Veselý z pražského magistrátu, jenž byl pověřen vedením zmíněného městského developera. Dodejme k tomu, že loni se v hlavním město „zahájilo“ 4 800 bytů a město samotné není podepsáno ani pod jedním projektem. Je více než potěšitelné, že Praha, která na bytovou výstavbu v minulosti víceméně rezignovala, už konečně reaguje na chronický nedostatek bytů, na reálný dopad změny její politiky se ovšem bude čekat ještě dlouho. Mírně povzbuzující je skutečnost, že už jsou vytipovány dva velké městské pozemky (Palmovka, Nové Dvory), naopak deprimujícím dojmem působí nekončící koaliční půtky o způsob podpory družstevního bydlení, která by nějaké ovoce mohla přinést už v dohledné době.

Pohyb na nájemním trhu

Jestliže v oblasti vlastnického bydlením zatím žádná dramata neprobíhají, na trhu nájemním je to trochu jinak. „Registrujeme pokles nájemného zhruba o třicet korun na metr bytové plochy za měsíc, ovšem jen v centru města,“ říká Petr Hána. Není se čemu divit. Podle kvalifikovaných odhadů 15 000 pražských bytů na krátkodobé pronájmy ze dne na den ztratilo svůj ekonomický smysl. Část z nich jejich majitelé nasměrovali na standardní nájemní trh a výsledkem logicky byl pokles nájemného právě v turisticky atraktivních lokalitách.

Nikdo neví, za jak dlouho se tento segment nájemného trhu oživí, tedy jaká bude zahraniční poptávka. Zřejmé je, že Praha by pro něj ráda nastavila přesná pravidla. „Nejde nám o nějaké zákazy, ale samozřejmě chceme eliminovat notoricky známá negativa krátkodobých pronájmů,“ říká Karel Svitavský z pražského magistrátu. Odtud už také do parlamentu odešel návrh novely živnostenského zákona, směřující k pevnému stanovení podmínek pro toto podnikání, ať už se jedná o povolené období pronájmů či stanovení počtu osob ubytovaných v jednom bytu. Otázkou je, jak navrhovatelé pořídí. Současné osudy nového stavebního zákona leccos naznačují, navíc už jen pojem „sdílená ekonomika“ u některých lidí ještě stále vyvolává euforii. V krajině bytových nejistot je tak zřejmé jediné – trh s byty bude do značné míry kopírovat poměry v celé ekonomice.

Optimismu spíše méně

„Vytvořili jsme tři scénáře vývoje české ekonomiky: optimistický, průměrný a pesimistický. Bohužel už nyní je jasné, že na ten první nedojde!“ – říká David Marek ze společnosti Deloitte. Její analytici počítali s tím, že letošní HDP v nejlepším případě klesne o zhruba 5 %, v tom nejhorším o 18 %, ale pokud se všechno bude vyvíjet jakžtakž, propad bude činit 10 %. „Dnes máme za to, že nejpravděpodobnější je těch 10 %, a to s mírou nezaměstnanosti na úrovni 5 %. Ovšem pokud nás čeká ještě nějaká vážnější druhá vlna epidemie, pak by se HDP mohl snížit až o 18 %,“ dodává D. Marek s tím, že napřesrok bychom už mohli zažít 7% hospodářský růst.

Zatímco nižší produkce ekonomiky je jistotou, otazníky visí nad spotřebou. Právě do tohoto místa hospodářského života nyní směřuje pozornost i praktické kroky politiků celého vyspělého světa, a to včetně Česka – snaha o pumpování peněz na podporu poptávky je viditelná všude. V tomto bodě se kupodivu politici shodují s ekonomy. „Dnes není čas na obavy z dluhů či deficitů,“ konstatuje D. Marek s tím, že prospěšný by mohl být i negativní úrok.  Nejen on je toho názoru, že pokud začnou své výdaje omezovat domácnosti, obce i stát, těžká hospodářská krize nás opravdu nemine. Zatím to jde – Babišův kabinet na výzvách a penězích nešetří, byť  kritiku vyvolává pomalá realizace všech jeho podpůrných programů, centrální banka nedávno razantně snížila základní úrok. Ani spotřebitelé, ani investoři, tedy zejména firemní sféra, tak nemají důvod oslyšet heslo doby „Utrácejte!“ Ale …

Jakou nohou vykročíme?

Už minulá krize ukázala, že pro chod ekonomiky je stejně významný, ne-li významnější než její hardware (tj. měřitelné, „tvrdé“ údaje jako produkce, nezaměstnanost, inflace apod.) software – tedy nálada, psychologie, sentiment, a to jak spotřebitelů, tak investorů. Podle Omara Koleilata, hlavy developerské společnosti Crestyl, sehraje tento faktor významnou roli i při dalším vývoji cen bydlení. „Nahoru budou ceny tlačit nízké úrokové sazby, plány na zrušení daně z převodu nemovitostí a slabá nabídka. Opačným směrem budou působit obavy z nezaměstnanosti a pokles investiční poptávky v souvislosti se situací na trhu krátkodobých pronájmů,“ vypočítává O. Koleilat. Přitom upozorňuje, že v minulé krizi jsme zažili jen tlak na snížení cen. A dodává, že na konečném dopadu všech těchto faktorů na trh a ceny se zásadním způsobem podepíše nálada zákaznické obce. Ta se podle všeho bude pohybovat na půdorysu dilematu: „Mám využít výhodné podmínky, hlavně levnějších hypoték?“ nebo „Mám čekat na lepší ceny?“

Na úvahy o tom, co nakonec převáží a jak bude následně slabá či silná poptávka, je zjevně ještě brzy. Karanténa, lockdown, opatření proti šíření koronaviru – ať už to nazveme jakkoli, skutečností je, že celá ekonomika, samozřejmě včetně realitního sektoru, byla takřka dva měsíce „vypnutá“. Statistiky za první čtvrtletí proto o naší hospodářské budoucnosti mnoho nevypovídají a platí to i pro další, které dnes máme k dispozici. Za všechny zmiňme třeba dubnový vzestup – nečekaný a nebývalý – hypotečního trhu, jenž je ovšem takřka určitě spíše „dojezdem“ z počátku roku než náznakem příštího vývoje.

Čísla o výsledcích druhého čtvrtletí také mnoho nenapoví, lidé a ekonomika i na radikální změny poměrů vždy reagují se zpožděním. Politika v duchu hesla „počkáme a uvidíme“ je tak dnes jediným racionálním a smysluplným postojem. Omar Koleilat to ostatně v závěru svého vystoupení na posledním webináři SF potvrdil: „Strategicky plánovat začneme až v říjnu!“

Petr Bým