Brno: proč se věnovat návrhu nového územního plánu?

Brněnský magistrát nedávno zveřejnil návrh nového územního plánu města, který by měl nahradit ten stávající, platný již od roku 1994. Jeho koncept vznikal již před více než deseti lety, a proto není natolik moderní, jak by mohl a snad i měl být územní plán druhého největšího města ČR. Kancelář architekta města Brna proto počítá s tím, že záhy po jeho schválení, které je plánováno na prosinec 2022, začnou práce na zcela novém územním plánu.

Bylo by však chybou, kdybychom se na aktuálně připravovaný územní plán dívali jen jako na krátkou epizodu, nad níž nemá smysl ztrácet moc času. Naopak, tento územní plán jistě bude platit celou řadu let, a proto lze všem obyvatelům města Brna a zejména vlastníkům zdejších nemovitostí a všem stavebníkům doporučit, aby do návrhu nahlédli a zjistili, zda nepřináší nějakou změnu, která by je mohla nečekaně překvapit a třeba i zhatit jejich plány do budoucna.

Jiná měřítka

Zatímco stávající územní plán je velmi podrobný, neboť je zpracován v měřítku 1:5 000, návrh nového by měl být pružnější mimo jiné i díky měřítku 1:10 000. V návrhu proto již nenajdete např. konkrétní umístění budov či zeleně. Návrh určuje devět strategických rozvojových oblastí (např. čtvrť Trnitá, Západní Brána, Špitálka, Zbrojovka), v nichž chce město svůj rozvoj koncentrovat, když vedle nich pak vymezuje stovky rozvojových lokalit určených k zástavbě nebo přestavbě. Tím rozhodně může hodně pomoci tomu, aby se v Brně začalo více stavět zejména chybějící bydlení.

Z koncepčních novinek lze pak vypíchnout například to, že návrh pro jednotlivé plochy namísto dosavadní regulace pomocí indexu podlažních ploch (IPP) nově stanovuje jednak typ struktury zástavby (např. kompaktní, volná, rezidenční nízkopodlažní, areálová), jednak také výškovou úroveň zástavby. Těch návrh přináší celkově sedm, od rozpětí 3 do 7 metrů (č. 1), přes rozpětí 9 až 22 metrů (č. 4) až po rozpětí 12 až 28 metrů se zvýrazněnými nárožními a lokálními dominantami do 40 metrů (č. 6) a zónu pro umístění výškových staveb (č. 7).  Zatímco např. hodnota IPP 1,8 dnes v určité ploše u rozsáhlejšího stavebního projektu umožňuje stavebníkovi umístit stavbu jedné výškové budovy nad 40 metrů a dalších nižších, s výškou kolem 20 metrů, pokud nový územní plán přináší výškovou úroveň 4 (tj. 9 -22 m), takový záměr s jednou vyšší budovou by nebyl realizovatelný.

S ohledem na ústup od regulace ploch pomocí indexu podlažních ploch mohou navrhované koncepční změny tedy již samy o sobě v konkrétních případech zásadním způsobem ovlivnit připravované rozvojové projekty, k nimž stavebníci nestihnou získat pravomocné územní rozhodnutí do konce roku 2022, resp. do doby nabytí účinnosti nového územního plánu města Brna.

Nejisté výjimky

Za pozornost dále také stojí, že v plochách určených pro bydlení a plochách smíšených obytných vyžaduje návrh územního plánu zastoupení zeleně na terénu v rozsahu minimálně 30 % pro disponibilní pozemky stavebního záměru a pro plochy současně. Z těchto požadavků však návrh stanovuje řadu výjimek, kdy lze požadavek na zastoupení zeleně kompenzovat, nebo jej nesplnit vůbec. Aplikace těchto výjimek však bude v praxi značně nejistá a hrozí nerovný přístup k jednotlivým stavebníkům a jejich stavebním záměrům.

Již z těchto důvodů je na místě se návrhu nového územního plánu města Brna věnovat a ověřit si, zda a jakým způsobem ovlivňuje stávající využití nemovitostí jednotlivých vlastníků a na nich plánovaných záměrů. Podání námitek totiž může vést k tomu, že jim bude vyhověno a návrh územního plánu se patřičně upraví. Ostatně, v rámci harmonogramu projednání nového územního plánu se počítá s jeho opakovaným veřejným projednáním v roce 2021. Pokud však nebude námitkám vyhověno, má jejich podání smysl pro možnost následné obrany vlastnických práv. Sami máme dlouholeté zkušenosti z několika desítek případů, kdy námitkám vlastníků dal nakonec za pravdu až soud, když zrušil územní plán v části, v níž nezákonně zasahoval do práv vlastníků.

Námitky pro budoucnost

Nepodat námitky by se tedy mohlo vlastníkům nemovitostí vymstít nejen z toho důvodu, že by pořizovatel nedostal možnost se jim věnovat a případně jim vyhovět, ale zejména z toho důvodu, že – jak bylo judikaturou dovozeno – jejich nepodání zásadně snižuje šance na úspěch při pozdějším soudním přezkumu. Týká se to zejména situací, kdy by vlastník hodlal napadat územní plán z hlediska tzv. nepřiměřenosti zásahu územním plánem zvoleného řešení do jeho práv.

Jsme sami zvědaví, jak si v tomto směru nový územní plán Brna povede. Zatím má stále šanci, aby v něm rozličné soukromé i veřejné zájmy byly v rámci možností harmonizovány tak, aby naplňoval cíle a úkoly územního plánování stanovené stavebním zákonem. Tedy aby vytvářel předpoklady pro výstavbu a udržitelný rozvoj území, spočívající ve vyváženém vztahu podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství obyvatel a uspokojoval potřeby současné generace, aniž by ohrožoval podmínky života generací budoucích.

Autor je advokát, partner a vedoucí týmu veřejného práva kanceláře Frank Bold Advokáti.

Jiří Nezhyba