Kanceláře: poptávka v Praze ochlazuje

Poptávka po kancelářských prostorách v Praze od roku 2017 pomalu klesá a také loňský rok přinesl její ochlazení. Firmy se méně stěhují či rozšiřují a méně bylo loni i velkých transakcí nad 3 000 m². Rok 2019 tak byl už druhým v řadě, který přinesl pokles poptávky firem po pražských kancelářských prostorách.

Klesala jak hrubá poptávka, tj. celková včetně přejednání stávajících smluv, tak ta čistá, zahrnující pouze nové nájemní kontrakty. Nabídka nových kancelářských prostor přitom od roku 2016 roste průměrným tempem 80 % za rok. Výsledkem takového stavu je pak klesající absorpce, tedy schopnost trhu obsadit nově postavené prostory. I tak jsou ale hodnoty absorpce stále výrazně pozitivní a v roce 2019 bylo o téměř 170 000 m² více obsazené plochy kanceláří než v roce předchozím.

Vývoj pražského kancelářského trhu

( období 2010 – 2019, poptávka, absorpce, nová výstavba v m² )

Firmy raději zůstávají na místě

„Důvodů pro pokles poptávky je několik. Zpomalení ekonomiky v západních zemích Evropy značně ovlivňuje situaci jejich lokálních poboček a ty se v rámci příprav na horší časy začínají chovat opatrněji, konsolidují se, vracejí do normálu. Zároveň firmy nerostou i kvůli nedostatku nových zaměstnanců na trhu práce,“ říká Radka Novak ze společnosti Cushman & Wakefield.

Firmy tak častěji zůstávají ve svých dosavadních kancelářích a pokud potřebují růst, snaží se expanzi realizovat ve stávajících budovách. Nájmy v nových projektech jsou totiž často vyšší a ani výraznější pobídky nestačí tento zásadní rozdíl vyrovnat. Výsledkem je, že v celkovém počtu nájemních transakcí (který od roku 2017 také postupně klesá) je stále větší podíl renegociací – v loňském roce to byla čtvrtina smluv a 37 % z celkové pronajaté plochy. Zhruba o čtvrtinu oproti roku 2018 poklesl také podíl velkých transakcí (nad 3 000 m²), který je nejnižší od roku 2016.

Počet transakcí na pražském kancelářském trhu

(období 2010 – 2019)

Počet transakcí nad 3 000 m² na pražském kancelářském trhu

(období 2010 – 2019)

Od roku 2015 setrvale klesala neobsazenost kancelářských prostor – ze 17 % na rekordní 4,3 % volných ploch v prvním čtvrtletí loňského roku. Pak nastal obrat a během roku neobsazenost postupně vzrostla na 5,5 % v posledním kvartálu loňského roku. A vše nasvědčuje tomu, že poroste dále.

Na obzoru trh nájemců?

S poklesem zájmu o nové prostory, kterých však letos zároveň vznikne rekordní počet, se překlápějí misky vah. V předchozích letech majitelé kancelářských budov v reakci na vysokou poptávku nejprve omezili pobídky pro nájemce, poté postupně zvyšovali ceny nájmů. To se však nyní nejspíš změní.

Renegociace na pražském kancelářském trhu

(období 2010 – 2019)

„Od poloviny loňského roku již nájmy stagnují, a to i v nejpopulárnějších lokalitách. Poptávka mírně klesá a firmy jsou opatrnější. Vlastníci tedy budou muset hledat cesty, jak do svých volných prostor přilákat zájemce. Upravovat se bude nejen výše nájmu za metr čtverční, ale očekáváme i zvyšování úrovně pobídek, jako jsou příspěvky na vybavení nebo nájemní prázdniny,“ říká Radka Novák a dodává, že konkurenční boj ještě vyostří dostavba 247 000 m² v letošním roce, a to i přesto, že obsazenost těchto stavěných objektů je už nyní v průměru velmi slušných 46 %. Jsou však i lokality, které pokles zájmu zatím nepociťují. Ve vysoce populárních částech metropole, jako je například Karlín či Anděl, je stále ještě volných prostor nedostatek a poptávka v těchto lokalitách převyšuje nabídku.

SF/pb