Brno: na velké byty už (skoro) nejsou peníze

V roce 2019 se v jihomoravské metropoli prodalo celkem 815 bytů v hodnotě přes 3,2 miliardy korun (pro srovnání: v Praze to bylo 5 600 bytů za 33,5 miliardy). A průměrná cena metru čtverečního všech prodaných bytů se loni meziročně zvýšila o 7,5 % na 74 700 korun.

Brno se stále nachází v deficitu zhruba 2 500 bytů – v  cestě saturaci trhu už ovšem nestojí pouze dlouhé schvalovací procesy, ale také nedostatek pracovníků ve stavebním sektoru a stejně tak  růst cen stavebních prací. Jak uvádí Metrostav, výrobci betonových materiálů meziročně zdražili až o 30 %, ceny zdiva se podle společnosti Skanska zvýšily o 12 – 20 %.

Nejžádanější = nejdražší

Přitom v uplynulém roce došlo na brněnském realitním trhu hned k několika zajímavým jevům. Nejprodávanější dispozicí se poprvé staly jednopokojové byty, které vystřídaly byty dvoupokojové. Paradox však je, že v přepočtu na metr čtvereční se jedná o byty nejdražší, kupci za ně byli ochotní zaplatit v průměru 2,7 mil. Kč. „Prodeje loňského roku nám ukazují, že na velké byty už lidé s průměrnými příjmy kvůli rostoucím cenám a regulaci hypoték téměř nedosáhnou. Lidé se tedy uskromňují a pořizují spíše nové, ale malé byty, nebo byty starší, i tam ale ceny rostou. K takovým se navíc vážou ještě procenta realitním kancelářím, daně z nabytí nemovitosti a vícenáklady, takže často oproti novostavbě vůbec nemusejí být levnější variantou,“ popisuje aktuální situaci Alexej Veselý, výkonný ředitel společnosti Trikaya.

Dosažená průměrná cena za metr čtvereční

Průměrná cena za metr všech prodaných bytů se vyšplhala na 74 700 Kč, což značí meziroční nárůst o 7,5 %. Ač je tento růst oproti dřívějším letům výrazně pomalejší, přesto s v Brně samotné vlastnictví nemovitosti začíná vyplácet více než její pronájem. „Ten, kdo v roce 2015 koupil průměrný šedesátimetrový byt, do dnešního dne vydělal na růstu jeho hodnoty až 1,5 milionu korun. Ač je samozřejmě růst hodnoty nemovitosti relativní a záleží na konkrétním umístění a kvalitě bytu, generovalo jeho vlastnictví větší zisk než jeho pronájem,“ vysvětluje František Šudřich, obchodní ředitel společnosti Trikaya.

Poptávku cenový růst neoslabuje

Ani přes stále rostoucí ceny zájem o nové byty neuvadá. Jen v posledním čtvrtletí 2019 se prodalo téměř dvě stě bytů v novostavbách a za celý loňský rok celkem 815 bytů. To je sice o 30 % více než za rok 2018, ale také o 15 % méně než v roce 2017. „Ukazuje se, že vývoj cen nemovitostí v posledních letech nebyl pouhá realitní bublina, jak někteří předvídali, a růst cen není uměle vyvolaný. Poptávka po novém bydlení totiž opravdu roste úměrně s nabídkou, což nám dokázal například rok 2018, kdy rekordně nízké prodeje odpovídaly kritickému nedostatku dostupných bytů,“ popisuje František Šudřich. Prodej tak v uplynulém roce nezvyšovali pouze investoři, ale také zájemci o bydlení, kteří původně vyčkávali na snížení cen nových bytů. Pokud tedy bude dostatečná nabídka bydlení, očekává se růst poptávky i prodeje také letos.

Prodej nových bytů v Brně

V současné době je v nabídce brněnských novostaveb téměř pět set volných bytů. Jejich průměrná cena vzrostla za poslední rok o více než 9 % a dosahuje tak nyní částky 82 500 Kč za metr čtvereční. Výrazně se vzhledem k tomuto růstu změnilo i složení cenových segmentů.

Dispozice, metry, koruny

Zatímco v roce 2017 se většina prodaných nových bytů pohybovala v rozmezí 50 000 – 70 000  korun za metr, na počátku roku 2020 je cena většiny dostupných bytů mezi 70 000 – 90 000 za metr čtvereční. Nové vlastní bydlení se tak pro mladé rodiny v Brně stává nedosažitelným cílem. „Do budoucna se přiblížíme západnímu standardu a bude vzrůstat podíl nájemního bydlení. Mezi kupujícími totiž roste počet investorů. V zásadě to ale není problém, pouze bude potřeba tomuto trendu přivyknout. Jako národ jsme totiž výjimečně fixovaní na vlastnické typy bydlení,“ říká Alexej Veselý.

Obecně vzato, je ale bytové Brno s cenami hůř než metropole. Během desetiletí stouply ceny rezidenčních nemovitostí v Praze o 51 %, Brno ale vykázalo zvýšení o 63,5 %. Jistou naději v tomto ohledu přináší poslední vývoj – k zástavbě by se mělo uvolnit několik nevyužívaných průmyslových oblastí jako například areály v Slatině, v Maloměřicích nebo Obřanech. I samotné město připravuje řadu lokalit pro vlastní výstavbu bydlení, čítající několik stovek nových městských bytů. Ani změny v územním plánu však nemusí přinést reálnou výstavbu – stavební firmy totiž hlásí vytíženost na 94 %. Může se tedy stát, že nové projekty na uvolněných plochách nebude mít kdo stavět.

SF/pb