Německo: země nájemního bydlení

 V Německu je nájemní bydlení velmi oblíbené a dokonce nejrozšířenější v celé Evropě. Vyjádřeno nejnovějšími čísly, 53,5 % obyvatel Německé spolkové republiky žije v nájmu. Průměr EU je přitom 30,7 %. V Německu také platí přímá úměra: čím větší město, tím více lidí bydlí v nájmu.

Počátek tohoto fenoménu má na svědomí druhá světová válka. V ní byla zničena zhruba pětina bytového fondu v zemi. Obyvatelstvo po válce navíc nemělo potřebné finance k nákupu nemovitostí (a v dobré kondici nebyl ani hypoteční trh). Zpět do země se navíc vraceli Němci z území dnešního Polska, Česka či Ruska. Tehdejší německá vláda (řeč je o západní části země) si dobře uvědomovala, že potřebuje rychle obnovit normální život a v zájmu toho také snížit stres velké části populace z hledání střechy nad hlavou. Vládní program, díky kterému tehdy vznikly stovky tisíc nájemních bytů ročně, dokázal bytovou krizi vyřešit. A to shodně na západě, tedy v Německé spolkové republice – v prvních 15 letech po válce se postavilo přes pět milionů nových bytů – a svým způsobem i na východě země, tedy v „komunistické“ Německé demokratické republice. V NDR totiž bylo soukromé vlastnictví nemovitostí víceméně zrušeno, takže velmi záhy po konci války bylo v této zemi „k dispozici“ už jen nájemní bydlení. Do začátku 70. let minulého století se však problémy s bydlením vyřešily i zde, zejména masovou prefabrikátovou výstavbou.

Berlínské zmrazení nájemného

Ve sjednoceném Německu je bytová otázka právě nyní velmi aktuální, a to včetně bydlení nájemního. Například dnes v Berlíně bydlí ve „vlastním“ jen kolem 15 % obyvatel, výše nájemného je tak pro město opravdu důležitým tématem – řeší ho i berlínská koalice sociálních demokratů, Zelených a Die Linke (Levice). Z jejich dílny vzešel nyní již platný návrh od 1. ledna roku 2020 na pět let výši nájemného zmrazit. A od roku 2022 může růst jen o 1,3 % ročně, což by mělo vyvážit inflaci. To se týká celkem 1,5 milionu bytů, tedy většiny ve městě, když vyjmuty těchto pravidel by byly jen novostavby dokončené po roce 2014.

Návrh nejprve vyvolal značnou a velmi vyhrocenou diskuzi. Vymezilo se proti němu i ministerstvo vnitra, které ho ve svém posudku označilo za protiústavní. Berlínský senát naopak návrh posvětil, takže skutečně platí od začátku letošního roku. Na území našeho souseda jde o bezprecedentní záležitost, v žádném jiném městě Německa něco podobného zatím neplatí. Ve světě je to ale jinak. Například Irsko, Francie, USA, Kanada, Nizozemsko, Španělsko či Portugalsko jsou státy, kde se již různé regulace nájmů ve městech začínají prosazovat.

Nájemní láce bez konce?

Nájmy v Berlíně byly dlouho levnou záležitostí. V Londýně či Paříži museli obyvatelé za bydlení platit mnohem více ze svých příjmů, berlínští občané tak ani neměli motivaci byty kupovat. A město bylo a je lákavou adresou, ročně zaznamenává přírůstky obyvatel v řádech desítek tisíc. Ráj pro nájemníky však netrval věčně. Postupem času začal být bytů nedostatek a výše nájmů začala růst. Podle údajů společnosti Knight Frank nájmy v letech 2017 a 2018 meziročně vzrostly o 21 %, což bylo nejvíce ze všech sledovaných německých měst. Místním růst nájmů začal vadit a jejich protesty tak byly vyslyšeny právě v podobě „zašpuntování“ nájmů.

Je otázkou, co přesně se nyní stane. Developeři a vlastníci bytů varují, že investice do renovací stávajících bytů a výstavby nových nebudou ekonomicky výhodné. Berlíňané se naopak radují. Cena za jeden metr čtvereční byla stanovena na 9,8 eur (jde o pouhé nájemné bez zahrnutí poplatků). Každá nová nájemní smlouva toto omezení musí respektovat a dokonce bude nutné upravit i smlouvy už existující, pokud je v nich stanovené nájemné o více než 20 % vyšší než zmiňovaných 9,8 €/m², jinak budou poníženy úředně.

Pro srovnání: v Praze podle údajů společnosti Trigema ze září tohoto roku průměrné nájemné činí 327 Kč za metr čtvereční měsíčně. Z Berlína se tak nepochybně stává nájemní ráj, bydlení tam bude levnější než v Praze.

Abychom ceny nájemního bydlení zasadili do kontextu, porovnejme průměrné mzdy v Česku a Německu. Z takové komparace vychází lépe náš západní soused, což zřejmě nikoho nepřekvapí. U nás byla průměrná mzda podle údajů ČSÚ za 4. čtvrtletí roku 2018 přesně 33 840 Kč. V Německu dosáhla průměrná hrubá mzda v roce 2018 celkem 3 880 €, což podle tehdejšího kurzu v přepočtu vychází na zhruba 100 000 korun.

Mnichov byl předhoněn Stuttgartem

Výzkumná a poradenská agentura F+B monitoruje nájmy pro typický 65-metrový byt v německých městech s více než 20 tisíci obyvatel. Německý průměr pro rok 2019 vyšel na 7,04 €/m². Na čele tohoto žebříčku se umístil Stuttgart, s cenou 10,41 €/m², který z prvního místa sesadil dosud vedoucí Mnichov. Je také jasně patrné, že nájmy ve městech bývalého západního Německa jsou vyšší, než v někdejší socialistické části země – mezi TOP20 nejdražších měst jsou Hamburk, Frankfurt, Düsseldorf, Darmstadt nebo Wiesbaden. Kromě nájmů rostou i samotné ceny bytů a rodinných domů. Mezi lety 2008 až 2018 jejich ceny stouply o 47,9 %, když nejvyšší nárůst zaznamenala právě velká německá města.

Tomáš Kafka