REM Autumn 2019: dvě tváře českého realitního trhu

Nových bytů je málo a v Praze jejich cena už překonala magickou hranici 100 000 korun za metr čtvereční! Kdo chce v metropoli trochu větší kancelářský prostor, musí si počkat nejméně dva roky! Nabídka logistických areálů je slabá a spekulativní výstavba je nulová!! Investoři dnes nakupují už z papíru, platí tedy za něco, co ještě neexistuje!

Podobných poznatků a informací na tradiční konferenci Stavebního fóra REM Autumn 2019, která se konala 17. října v pražském hotelu Grandior, zaznělo více než dost – ve svém celku podávaly poměrně přesný obraz současného realitního dění v České republice, které má zjevně stejně pozitivních, jako negativních rysů.

V podstatě katastrofická situace na pražském bytovém trhu (kde je mj. nájemné takřka o polovinu vyšší než v Berlíně) je dostatečně známá, přitom poměry na trhu komerčních realit jsou do značné míry obdobné. Míra neobsazenosti, která vypovídá hlavně o rozsahu nabídky, je nezdravě nízká (u pražských kanceláří se stejně jako u skladových a průmyslových areálů pohybuje lehce na 4 %) a nezdá se, že by se to v dohledné době mělo nějak zásadně změnit. Kromě toho, že na trhu zůstává značné množství „nesaturovaných“ klientů, to vede k všeobecnému vzestupu cen či nájemného. Producenti, tj. developeři, by si v takové situaci mohl spokojeně mnout ruce. Kdo by se zlobil, že cena jeho produktu stoupá a zákazníků je tolik, že výroba jejich poptávce nestačí? Trochu paradoxně to ale dnes v českém realitním světě neplatí.

Mezi ideami a praxí

Proč jsou stavebníci ze současné realitní reality rozladěni? Inu – nemohou stavět. A proč? Především je tu známý a pravděpodobně  internacionální fenomén NIMBY, k němuž se ale v našich poměrech přidává ještě leccos dalšího. Tak například „vyspělá kultura protestu“ (na na REM Autumn 2019 o ní mluvil M. Brlík, IPR) či „zvláštní nerozvojová mentalita“, kterou zase zmínil P. Sovička ze společnosti Panattoni. Právě z jeho vystoupení ale sice nepřímo, ale zato zřetelně vyplynulo, že všechny nálady, atmosféry a vůbec milieu výstavby u nás má většinou nějaké praktické kořeny. Panattoni – jako developer logistických areálů – dnes mj. naráží na odpor obcí, v jejichž katastru by se mělo stavět. Příslib nových pracovních příležitostí už dávno ztratil jakoukoli přitažlivost, naopak spíše všude panují obavy z agenturních pracovníků. To je ale nakonec spíše podružný problém. „Analýza, kterou jsme vypracovali společně z KPMG, ilustrovala naprosto neúnosnou situaci v oblasti daní. Podle našich výpočtů středně velká továrna na daních a odvodech všeho druhu za dvacet let do státní pokladny odevzdá kolem tří miliard. V Německu z této částky obci v jejím rozpočtu zůstane 1,6 miliardy korun, u nás je to jen – skutečně neuvěřitelných – 15 milionů korun. Bez změny daňového systému se nehneme z místa!“ řekl Pavel Sovička.

Nejen jeho vystoupení ukázalo, jaké jsou dnes brzdy výstavby v České republice. K notorietám typu špatná legislativa, neefektivní stavební úřady, nerespektování územních plánů, panelisté konference přidali nejen už zmíněné daňové normy, ale například i už zjevně menší ochotu bank financovat novou výstavbu. „Jsme na vrcholu hospodářského cyklu, banky proto brzdí!“ vysvětlil A. Pospíšil z ČSOB.

Černá a bílá

Na REM Autumn 2019 nicméně nevládla jenom „doom and gloom“ (volně přeloženo „zmar a deprese“) nálada. Pozornější posluchač ve více než dvacítce vystoupeních nepochybně zaregistroval i tóny pozitivní. Třeba o přínosech tzv. participace, která sice nemůže být „kolektivním rozhodováním“ (M. Šourek, MS architekti), ale může ostří negativních reakcí veřejnosti otupit, nebo skutečnost, že příští rok možná už začne výstavba na skutečně velkém pražském brownfieldu („Příští rok snad konečně projekt Smíchov City začneme realizovat“ – L. Anderle, Sekyra Group)“. Přítomnost M. Sourala z Trigemy zase jaksi virtuálně ztělesnila projekt TOP Tower, který Praze možná přinese tu originální architekturu, po které se tolik volá. Nepříliš viditelně byly na konferenci přítomny i naděje, vkládané do nové stavební legislativy, kterou připravuje Babišův kabinet. A koncept superlevných bytů Livo ® , který na akci premiérově představil P. Michálek ze společnosti Skanska Reality, snad alespoň zmírní pražské bytové trable.

Český realitní trh má dnes zkrátka dvě značně odlišné tváře. Těžko říci, která je ta podstatnější, navíc žhavé zprávy o nečekaném vzestupu prodeje bytových novostaveb v Praze opět dokázaly, že predikovat jeho vývoj lze opravdu jen obtížně. A tak je možné věřit tomu, že REM Spring 2020 – bude se konat 19. března – se bude konat v pozitivnější atmosféře.

Petr Bým