Praha, bytová krize a development (1)

Na pražském magistrátu to stran bytové výstavby v poslední době přímo vře. V diskusi o tom, jak pro metropoli zajistit dostupné bydlení, padá mnoho nápadů, návrhů a plánů. Samozřejmě hodně se jich týká rezidenčního developmentu a toho, jak by právě ten mohl přispět k eliminaci současné bytové krize v hlavním městě.

K probíhající diskusi chce přispět i Stavební fórum. Proto jsme velkým pražským developerům položili následující dvě otázky:

1. V souvislosti s bytovou krizí se právě nyní hodně mluví o spolupráci města (Prahy) a soukromého sektoru. Diskutují se možnosti „společné“ družstevní výstavby, také se mluví o městské developerské firmě (její zárodek na IPRu je ostatně už ustaven) a podobně. Jakou podobu by podle vás měla a mohla mít kooperace developerských firem a Prahy?

2. V této diskusi padají i jiné návrhy, mj. na povinné přenechání části bytů v nových developerských projektech městu – to by posílilo obecní (městský) bytový fond. Tyto návrhy se odvolávají na zahraniční vzory. Váš názor?

**********************************************************

Marcel Soural, Trigema

1. Ta diskuze je velmi zavádějící. V rámci takové spolupráce se dají postavit řádově desítky, možná stovky bytů ročně. Jenže Praha potřebuje ročně 10 000 bytů. Diskuse by se měla vést na jedno hlavní téma: jak zkrátit lhůty pro výstavbu bytů v Praze. Každý investor, ať již soukromý, nebo městský, narazí na stejný problém: povolovací proces! A pokud město naznačuje, že by povolování městských bytů šlo rychleji, tak se ptám, zda žijeme v demokratickém státě, kde platí stejné zákony pro všechny? Nebo už je to jinak?
2. Město a stát by měly vytvořit takové podmínky, aby stavěné byty byly dostupné většině obyvatel města. Pokud bude město požadovat povinné přenechání části nově postavených bytů, bude to mít jediný následek: všechny náklady s tím související bude muset uhradit klient, kupující si byt od developerské společnosti. Takže ve výsledku budou byty opět dražší. A opět bude příčinou špatná politika města. Stejně jako dnes, kdy zdlouhavé povolování staveb generuje developerským společnostem značné dodatečné náklady, které se samozřejmě přenášejí do výsledného produktu – do cen bytů.

Petr Palička, Penta Real Estate

1. Kooperace developerských firem a Prahy může mít různé podoby. Od toho, že si Praha u developera objedná konkrétní byty za dohodnutých podmínek, až třeba po společný podnik, do kterého město vloží pozemky a za dohodnutých podmínek se bude projekt společně rozvíjet. Jakákoliv forma spolupráce nicméně předpokládá vzájemnou důvěru a respekt – bez toho není žádná spolupráce možná. Ovšem bytová krize se nevyřeší žádnou spoluprací města s developery, ale pouze odstraněním příčin této krize, které jsou především v povolovacím procesu projektů.
2. Je pravda, že v některých městech v zahraničí developeři za různých finančních podmínek přenechávají určitou část postavených bytů pro účely sociálního bydlení,  tedy bydlení s regulovanými nájmy. Nicméně – toto je vždy součástí nějaké širší dohody mezi městy a developery, tedy developer za přenechané byty něco od města také dostává. I kdyby to měla být jen jistota krátkého, transparentního a předvídatelného povolovacího procesu. Je asi zřejmé, že za situace, kdy developer 5 – 10 let připravuje bytový projekt, přitom městské části musí postavit školu, či školku, zainvestovat část městské infrastruktury či případně se podílet na dalších investicích města,  není možné očekávat, že část bytů poté prodá bez zisku, nebo dokonce odevzdá zadarmo. Nemají-li prodejní ceny bytů stoupat do nekonečna, není taková praxe reálná.

Evžen Korec, Ekospol

1. Město bude byty stavět vždy mnohem méně efektivně, než to zvládnou developeři s dlouholetou praxí. Příklady některých větších staveb z minulosti, jejichž cena během výstavby neúměrně narostla, jsou toho jednoznačným důkazem. Jediný systém smysluplné spolupráce město – developer je takový, že první dá k dispozici pozemek, druhý na něm postaví byty a z nich část odpovídající ceně pozemku poté předá městu.
2. U každého většího rezidenčního projektu dané městské části přispíváme už nyní. Většinou jde o finanční podporu výstavby hřišť, škol či školek. V některých případech dáváme městské části i určitý počet bytů, vždy záleží na jejích aktuálních potřebách. Pokud by se nastavila jednoduchá a transparentní pravidla pro rozumně vysoké příspěvky developerů a investorů městu či městské části, pak bychom to uvítali. Tato pravidla by však musela platit bez výjimky pro všechny developery. Zároveň by to mělo být podmíněno tím, že radnice nebude záměr blokovat.

Martin Svoboda, JRD

1. Přirozenou rolí městské developerské firmy by měla být příprava území a regulace výstavby. Samotná realizace by pak měla být předána formou soutěže prověřené developerské společnosti, která naváže na připravené plány. To, že takzvané baugruppe fungují v Rakousku a Německu, neznamená, že budou fungovat i u nás.
2. Naturální sektorová daň je nejhorší možný způsob léčby současného neudržitelného stavu na pražském bytovém trhu. Za nejlepší možné řešení považujeme změnu rozpočtového určení daní, dobré řešení je i finanční sektorová daň – tedy poplatek za metr čtvereční hrubé plochy stavby.

Petr Bým