Investory láká český David i polský Goliáš

V prvním čtvrtletí tohoto roku se na českém realitním trhu realizovaly tři velké transakce, jejichž úhrnná hodnota činila 537 mil. eur, tedy zhruba 1,4 miliardy korun. V meziročním porovnání to je výsledek více než potěšitelný, protože za celý loňský rok u nás hodnota realitních investic činila jen 700 milionů eur. V CB Richard Ellis přitom očekávají, že letos by se tato částka mohla vyšplhat až na 1,4 miliardy eur, tedy na dvojnásobek výsledku roku 2010.

Bude se Česká republika hřát na výsluní investorského zájmu podobně, jako to nedávno zakusilo Polsko? Těmito a dalšími otázkami se zabývá nejnovější studie CB Richard Ellis, přičemž se opírá o zkušenosti z vyspělých trhů západní Evropy i rychle rostoucího polského investičního trhu. Při porovnání pololetních investičních objemů s dlouhodobým průměrem je patrné, že jak na trzích EU-15 („starých“ unijních zemí), tak i na polském a českém trhu po dosažení dna v polovině roku 2009 investiční objemy začaly opět stoupat. Na místě je ale třeba zmínit, že realitní Česko a Polsko leccos spojuje (mj. také 50% podíl investičních transakcí realizovaných přes prostředníky), ale i dělí, což souvisí hlavně s velikostí ekonomik obou zemí.

Na základě výsledků nedávného průzkumu mezi investory, který CB Richard Ellis provedla na realitním veletrhu MIPIM a kterého se účastnilo přes 350 investorů, je ekonomický růst hlavním hnacím motorem budoucí investiční aktivity na realitních trzích. To se projevilo i posunem pozornosti investorů ze zemí jako Velká Británie a Francie k ekonomicky silnému Německu. Region střední a východní Evropy (CEE) se také těší zvýšenému zájmu, – to je mj. odrazem hospodářské provázanosti celého regionu právě s Německem. Česká republika přitom zároveň profituje z předpovídaného stabilního ekonomického růstu v příštích letech.

CEE: jen pomalý pokles výnosů

Vysoká konkurenceschopnost investorů začala tlačit na snižování výnosů v EU-15 již ve druhém pololetí 2009 a stále pokračuje. Snižování výnosů na trzích střední a východní Evropy (CEE) ale bylo mnohem mírnější, s výjimkou polského trhu, kde se začaly v posledních čtvrtletích komerční reality zdražovat. I díky tomu se Česká republika, kde jsou výnosy o 50 bazických bodů výš než v Polsku, jeví jako atraktivní příležitost k investici. Výnosy v ČR jsou ještě stále blízko svého cyklického vrcholu, studie CB Richard Ellis proto predikuje, že jejich postupné snižování bude pokračovat ve všech sektorech v průběhu celého roku 2011 a ještě dál do roku 2012.

Pražská kancelářská stabilita

Ceny nemovitostí jsou ovlivňovány jak výnosy, tak i nájemným. Jelikož ale nájemné v Praze podléhá pouze malým výkyvům, pohyb na křivce výnosů vytváří na ceny nemovitostí mnohem větší tlak. Při porovnání cen kancelářských nemovitostí v Praze s trhy EU-15 a Polskem je možné sledovat, že ceny na západních trzích a v Polsku stoupaly mnohem strměji. Zejména na polském trhu je to způsobeno vysokou volatilitou nájemného, které prudce reaguje na změny na trhu. Jen pro porovnání: v Polsku nájemné během krize pokleslo ze svého vrcholu 35 až na nejnižších 23 eur/m2/měsíc, kdežto v Praze klesalo minimálně, a to z 23 na 21 eur/m2/měsíc. Pražský trh tedy v porovnání s Varšavou poskytuje investorům relativní stabilitu budoucích příjmů.

Zatímco na trzích EU-15 a Polska již růst cen ve čtvrtém kvartálu 2010 zaznamenal jisté zpomalení, na českém trhu ještě stále očekáváme zrychlení růstu cen. Věříme, že podnětem bude zvýšený zájem investorů a následný dopad na výnosy, jakož i tlak na zvyšování nájemného díky posilňující se kancelářské poptávce.

Hlavní zájem investorů v roce 2011 se bude koncentrovat na nejkvalitnější nemovitosti. Kancelářský trh zůstane nadále ve středu pozornosti investorů, nicméně není vyloučeno, že dosud dominantní postavení administrativních budov v úvahách investorů nahradí maloobchodní nemovitostmi, když rovněž zájem o logistické reality by měl být vyšší.

Česko-polské rozdíly

V prognózách, mapujících současnost a budoucnost realitních investic v Česku, se často porovnávají trh český s polským. Podle společnosti DTZ se z pohledu investorů právě tyto dvě země oddělily i v době uplynulé ekonomické krize od zbytku regionu střední a východní Evropy a navzdory dílčím poklesům objemů investic si udržely výsadní postavení. V důsledku navýšení objemů investic se v Polsku loni uskutečnily prodeje nemovitostí za 1,9 miliardy eur, v České republice se sice loni nakupovaly nemovitosti podstatně méně, nicméně v obou zemích se letos očekává nárůst investic.

Na rozdíl od českého trhu, kde v roce 2010 tvořili 68 % investic z celkového objemu domácí investoři, na polském trhu zůstávají podle DTZ dominantní především mezinárodní hráči. Kromě stálých investorů, kteří byli v Polsku aktivní i během světové finanční krize (především německé otevřené investiční fondy, jako jsou DEKA, SEB či Union Investment), tady nakupují i rakouští investoři, kteří se do Polska vrátili hned na začátku roku 2011. Ještě zajímavější je nárůst počtu zcela „nových“ investorů, hlavně z Velké Británie a Německa, kteří chtějí navázat na své dřívější akvizice v Polsku. V jejich hledáčku jsou velice často obchodní centra a kvalitně obsazené nákupní parky.

Právě v segmentu „retailu“ jsou nejvíce patrné rozdílné následky globálního hospodářské krize. Z údajů DTZ vyplývá, že zatímco v Česku se letos neotevře žádné nové obchodní centrum, v Polsku jich bude hned několik a developeři maloobchodních projektů i samotní obchodníci se vezou na pomyslné vlně euforie. Jen v letošním roce by se měl rozsah moderních maloobchodních ploch rozšířit o 770 000 – 790 000 m2 a do roku 2013 by měly být otevřeny projekty s kapacitou více než 1 milion m2 pronajímatelných prostor.

„I když je Polsko co do počtu obyvatel téměř čtyřikrát větší než Česká republika, podobná úměra pro realitní trh neplatí. Je ale pravda, že v předchozích letech development v Česku akceleroval ve všech segmentech a podle mnohých ukazatelů prošlo Polsko krizí 2008 – 2010 rychleji a úspěšněji než Česká republika,“ komentuje výsledky Lenka Šindelářová, analytička pražské kanceláře DTZ. Jen pro srovnání: na konci loňského roku bylo v obchodních centrech v ČR k dispozici 2,9 mil. m2 prostor, v Polsku dosáhla kapacita již 10,1 milionu čtverečních metrů.