Šestina SVJ nemá vedení

Možná až 15 % společenství vlastníků jednotek (SVJ) je bez vedení – v praxi to znamená, že rozhodování v takových bytových domech je často zcela paralyzováno. Zatímco bytovým družstvům umožňuje právní úprava konání náhradní členské schůze, společenství vlastníků takovou možnost nemají.

„Stále více společenství vlastníků řeší, že je nemá kdo vést. Jeho členové se přitom správě společného majetku spolu se svými sousedy nevyhnou. Nemá-li navíc většina spolubydlících o správu domu zájem a nechodí na schůze, bývá rozhodování v takových bytových domech často paralyzováno,“ popisuje ne tak vzácné situace Jan Vysloužil, předseda Svazu českých a bytových družstev (SČMBD), který je i pro SVJ jakousi střechovou institucí.

Nevděčné funkce

Být členem výboru SVJ je podle J. Vysloužila vysloveně nevděčná práce, protože členové nesou relativně velkou odpovědnost za nízkou nebo dokonce žádnou odměnu: „Nesete odpovědnost například za výběrová řízení, musíte se orientovat v bytové legislativě, děláte de facto práci navíc po večerech a víkendech, kterou nikdo neocení.“

Podle vedoucí právního oddělení SČMBD Kateřiny Horákové v posledních letech přibylo nejen legislativy, ve které se lidé ve vedení společenství vlastníků musí orientovat, ale také té, která přímo dopadá na fungování těchto bytových společenství. „V roce 2014 po přijetí nového občanského zákoníku, který například zavedl majetkovou odpovědnost členů výborů společenství vlastníků, zákonodárci slibovali zjednodušení legislativy. Od té doby je tomu přesně naopak. Laik není schopný všechny potřebné normy obsáhnout. Navíc přibývá papírování, ale i žalob vedených proti členům výborů,“ sdělila K. Horáková.

Problémy i pro družstva?

Podle J. Vysloužila v posledních letech čelí značnému tlaku také bytová družstva, i když pro ně platí jednodušší a také praktičtější pravidla. „Ve společenství vlastníků je rozhodování v řadě případů zablokováno právem veta každého z vlastníků. Nyní přicházejí legislativní zásahy, které se snaží úpravu družstevního bydlení přiblížit k tomu vlastnickému a fungování družstev běžným obchodním korporacím. Zaznamenáváme důraz na ochranu jednotlivce na úkor většiny,“ dodal J. Vysloužil.

Mezi hlavní rozdíly mezi SVJ a bytovými družstvy patří to, že v bytových družstvech je vlastníkem všech bytů družstvo a členové družstva k nim mají právo nájmu. Ve sdruženích jsou naopak vlastníky bytů členové SVJ a samotné společenství by mělo vykonávat pouze správu domu a pozemku. Dalším zásadním rozdílem je i to, že v družstvu má každý člen při hlasování jeden hlas, zatímco v SVJ má člen tolik hlasů, kolik odpovídá jeho majetkovému podílu na společných částech (ten se odvozuje z výměry bytu).

Fragmentované vlastnictví

Počet společenství vlastníků jednotek v Česku podle údajů ČSÚ předloni meziročně vzrostl o 3 % na 64 803. Bylo v nich celkem 1,59 milionu bytů. Počet bytových družstev naopak klesl o 2,7 % na 8 429, což představuje 431 500 bytových jednotek. Necelá pětina SVJ byla registrována v Praze, následují Jihomoravský (11 %) a Středočeský kraj (9,4 %). Nejméně jich bylo v Libereckém kraji (3,8 %) a na Vysočině (4 %).

Podle některých odborníků je bytové vlastnictví v Česku – jako důsledek privatizace státního a městských bytových fondů – příliš rozdrobené. A důsledkem je pochopitelně nekvalitní a neprofesionální správa bytových domů.

SF/pb