Pražský realitní advent

„Neumíme si vládnout!“ a „Češi umí věci řešit prakticky, ale nikdy psychologicky!“ nebo „Dokážeme problémy pojmenovat, ale je otázka, zdali je chceme také řešit!“ I takové takřka univerzální pravdy padaly při letošním adventním rozjímání realitní obce. Autory těchto tří parafrázovaných a vskutku málo povzbudivých výroků přitom byli Petr Hlaváček a Ondřej Boháč.

Je nabíledni, že někdejší šéf IPRu a dnes pravá ruka nového pražského primátora pro výstavbu a současný šéf IPRu a někdejší pravá ruka primátora Hudečka, o tom, jak se v metropoli řídí výstavba, vědí opravdu hodně. Samozřejmě nejsou sami. Se svou troškou do mlýna na mnoha adventním setkáních – jejich výjimečná četnost nepochybně souvisí s novým obsazením magistrátu i radnic městských částí – přispěli také pražští developeři, právníci, bankéři i úředníci. Přitom není nijak obtížné pojmenovat základní vyznění snad všech jejich vystoupení: stav výstavby v Praze je katastrofální! Deskripcí chronické stavební krize v hlavním městě se poměrně originálním způsobem a neotřelými pohledy zabývali i účastníci tradiční adventní minikonference Stavebního fóra.

Povolování není jediným problémem

„Kapacita pražské infrastruktury je už zkonzumována!“ konstatoval Jiří Fousek, hlava společnosti Obermeyer Helika. Poukazuje přitom na to, že problémy nespočívají jen v povolovacím procesu. Projektanti už při přípravě staveb narážejí na nepřekonatelné limity v podobě deficitů kanalizační soustavy či rozvodu elektrického proudu. O této bariéře výstavby se obvykle mluví málo, ale nakonec by to nebylo mnoho platné. „Praha není schopna potřebné stavby povolit, ale ani financovat!“ upozornil na další, vlastně základní bariéru rozvoje metropole Petr Palička, šéf Penta Investment. K podobnému závěru ostatně nedávno dospěla i analýza IPRu – pokud se podaří nastartovat stavbu další trasy metra a rozpohybovat zamrzlé městské obchvaty, v investičním rozpočtu toho už moc nezbude.

Hodně a dlouho se už mluví o „nelegální“ závislosti stavebních úřadů na samosprávě, ale skoro nikdy o stejně nelegitimní ingerenci radničních komisí pro územní rozvoj do povolovacích procesů. Tyto orgány jsou jistě nutnou součástí systému samosprávy, ale v povolovacím řízení nemají co dělat. „Problém je navíc v tom, že tyto komise nezřídka nerespektují platný územní plán nebo mají snahy jeho parametry měnit,“ upozornil Martin Vachek, výkonných ředitel společnosti Daramis.

Zajímavým postřehem k diskusi na adventu SF přispěl také Miroslav Linhart ze společnosti Deloitte: „Čím více vlastníků, tím hůře se staví!“ S tím, jak obtížně se košatější pozemkový patch-work mění ve stavební parcelu, mají nesčetné zkušenosti všichni developeři i ŘSD. Věc má ovšem také svůj ryze ekonomický a logický rozměr: oč méně se staví, o to více roste cena nemovitostí už existujících! Jenže je tu ještě vysloveně makroekonomický dopad. Město, ve kterém lidé nemají kde bydlet (byty) a kde pracovat (kanceláře), a když už mají, nemá je kdo z bydliště dopravit na pracoviště (dopravní infrastruktura), hospodářsky upadá. A to se podle M. Linharta a analýz Deloitte už v podstatě děje. Tempo hospodářského růstu v metropoli České republiky slábne a Prahu v našem regionu pomalu, ale jistě začíná na druhou kolej odsouvat Varšava.

Jiskřičky naděje

„Stát se dostal do stejné legislativní pasti jako soukromý sektor!“ zkonstatoval nedávno Petr Hlaváček. Ten právě v tom vidí naději, že se stavebním právem se něco stane. Na první pohled to tak vypadá – věcný záměr nového stavebního zákona se do meziresortního řízení podle Marcely Pavlové z MMR dostane už na jaře. Na ministerstvu jsou také stále přesvědčení, že rok 2022 pro jeho uvedení do praxe je reálnou možností. A do té doby chce MMR postupovat vpřed malými dílčími kroky. Nicméně už aktuální kauza „fiktivní souhlas“ ukázala, že druhý pohled budí spíše skepsi – tento návrh zatím odmítá drtivá většina ministerstev, Nejvyšší správní soud i kraje.

Nesporně větší šance na úspěch pak má idea nahradit 23 pražských stavebních úřadu jedním či dvěma (Vídeň má jeden) – podle znalců na to stačí jedno konstruktivní zasedání pražského zastupitelstva.

Obecně vzato mírný optimismus vzbuzuje i to, že problémy jsou už docela jasně pojmenované a na nutnosti je urychleně řešit se po linii vláda – pražský magistrát – stavebníci shodují všichni. Takže zbývá už jen tuto jednotu převést do praxe. Za zmínku stojí, že nemalá část podnikatelské obce bez ohledu na permanentní kritiku premiéra v tomto ohledu sází právě na Andreje Babiše. 

V adventní diskusi zaznělo i to, že fenomén NIMBY vlastně vytvářejí politici a je tedy zapotřebí změnit hlavně jejich přístup k výstavbě. Trochu to souvisí s častým tvrzením, že Česku a Praze schází charismatický politik a stejně tak vize rozvoje. K první tezi je třeba dodat, že zejména pražská komunální politika je oportunní – a NIMBY je bohužel realitou nejen v Praze. „Nikdo nemá tušení, jakým tlakům – v zájmu toho, aby se nestavělo – musí radnice čelit!“ řekl na adventním setkání SF Pavel Richter, někdejší starosta Prahy 5. Přílišným dopadům lokálpatriotismu a rovněž „slabosti a neodvahy“ či „absenci ochoty rozhodovat“ komunálních politiků na povolovací řízení by jistě hodně odpomohla už zmíněná redukce počtu stavebních úřadů, ale problém NIMBY a politického oportunismu se tak nevyřeší.

Oříšek pro developery

Jedinou cestou ke změně politiky je za takového stavu věcí změna veřejného mínění. Až budou výstavbu podporovat i Pražané, pak ji budou prosazovat i radnice a magistrát. Závěr je jasný: stavebníci, ať už je to kdokoli, musí s obyvateli města intenzívněji a permanentně komunikovat. O užitečnosti takové komunikace, či jak je dnes módní říkat, „participace“, se už ostatně přesvědčili mnozí, třeba právě radnice Prahy 5 a Sekyra Group v souvislosti s projektem Smíchov City.

Je celkem zřejmé, že v první linii takové „prostavební“ kampaně musí dnes stát soukromý sektor, protože komunální politika ještě stále dává přednost jistotě zvolení před rozvojem. Úkol číslo jedna pro Asociaci developerů, která by mohla jednak nastavit určité „komunikační“ standardy, jednak je prosazovat? Každopádně nejen pro toto sdružení platí výrok, kterým Tomáš Běhounek z advokátní kanceláře bnt ukončil letošní poslední akci Stavebního fóra: „Debatu o tom, co je špatně, už musí vystřídat detailní diskuse o cestách ke změně!“

Petr Bým