Nájemníci na krátkou, dlouhou nebo střední dobu?

Majitelé investičních bytů dnes usilovně přemýšlejí, jak svou investici nejlépe zhodnotit. Přitom pomůže jednoduchý výpočet, který může být východiskem pro další úvahy. Zhodnocení se u investic do nemovitostí vyjadřuje formou ročního výnosu (yieldu). U rezidenčních nemovitostí jeho výpočet není nijak komplikovaný.

Tak například malý byt v pořizovací ceně dva miliony korun, s nájemným deset tisíc korun měsíčně, při průměrné době dlouhodobého pronájmu jedenáct měsíců z kalendářního roku ročně na nájemném svému majiteli přinese 110 000 Kč. Zhodnocení se pak vypočítá jako roční příjem (renta) lomeno celková cena nemovitosti. To v našem příkladu generuje roční výnos 5,5 %.

Jde samozřejmě o hrubý údaj, je třeba ještě odečíst veškeré náklady a také daně. Po jejich započtení získáme čistý výnos, který u dlouhodobých pronájmů činí v průměru 3 – 4 % ročně. Toto číslo se pak dá porovnávat třeba s úrokem na bankovní vklady, který se dnes pohybuje na úrovni jednoho procenta.

Dlouhé i krátké starosti

Dlouhodobé pronájmy jsou výhodné zejména proto, že když už najdete nájemníka, pravděpodobně v bytě vydrží a bude tak představovat pravidelný příjem. Samotný proces hledání ale představuje starosti, které jsou spojené s vysokými náklady na poplatky realitním kancelářím. Největší „nepohodlí“ dlouhodobých pronajímatelů pak představují samotní nájemníci, kteří nájem nezaplatí klidně i několikrát za sebou a není zrovna jednoduché je z bytu vystěhovat. Ke ztrátě za neproplacené měsíce je zapotřebí započítat právníky a další náklady, které mohou zhodnocení dostat na úroveň ještě nižší, než je spořící účet – a navíc se starostmi.

Vedle toho existuje možnost krátkodobých pronájmů, které jsou ovšem extrémně sezónní – v rámci ročního horizontu je průměrná obsazenost krátkodobě pronajímaných bytů v turisticky atraktivních městech kolem 50 %. K tomu je třeba připočíst problémy s častou výměnou hostů, kteří přijíždějí standardně na dvě tři noci, a s úklidem. Krátkodobé pronájmy navíc čelí ještě jedné překážce, a to jejich hrozící regulaci. Po vzoru Berlína či Barcelony totiž možná brzy nebude možné ubytovávat hosty „na krátko“ po delší dobu než 60 dnů za rok, když po uplynutí této lhůty by mělo jít o podnikání podléhající příslušnému zdanění. Jde nicméně o zajímavý přivýdělek.

Zlatá střední cesta!

Výhody plynoucí z dlouhodobých a krátkodobých pronájmů v sobě kombinuje takzvané střednědobé pronajímání. Průměrná doba střednědobého pronájmu je tři měsíce, přičemž poptávka je celoročně stabilní. Nájemník většinou hledá bydliště za účelem ubytování jen na pár měsíců a později ho bude chtít změnit – není třeba se obávat, že by z bytu nechtěl odejít navzdory ukončené smlouvě.

Největší výhoda střednědobých pronájmů každopádně leží v celkovém zhodnocení. Ročně si totiž můžete přijít na jeden až dva nájmy ročně navíc oproti pronajímání na dlouhou dobu, a to i při obsazenosti 90 %. Důvod je ten, že nájemníci jsou ochotni za střednědobý pronájem bytu, který je plně vybaven, platit o něco více než za dlouhodobý, protože je stále levnější než hotel a nemusí platit kauci.

Při porovnání krátkodobého a střednědobého pronajímání vidím druhou možnost výhodnější proto, že přináší větší obsazenost, stále zajímavou cenu a odpadají přitom každodenní starosti po klientech uklízet a byty předávat. Zároveň jde díky internetové aplikaci o bezpapírovou práci – technologie ušetří nepříjemnou administrativu, díky jim není problém podepsat smlouvu a zaplatit nájem přímo online.

Optimální řešení?

Pro majitele většího množství bytů je z mého pohledu optimální rozložení portfolia zhruba takto: 45 – 60 % bytů na dlouhodobé, 20 – 30 % na střednědobé a 10 – 25 % na krátkodobé pronájmy podle aktuální sezóny a lokality. To je poměr, který dokáže maximalizovat roční výnos ze všech pronajímaných bytů.

Je stále nejasné, jak velký bude trh střednědobých pronájmů v budoucnu. V Evropě má ale už dnes objem 38 miliard eur, a to je teprve na startu. Střednědobé pronájmy jsou jako začínající trend zatím dosti nevyužitou možností, která se vzhledem ke kombinace nákladů, výnosů a rizika jeví jako vysoce efektivní způsob zhodnocení bytů.

Autor je spoluzakladatelem realitní kanceláře Flatio.

Radim Rezek