K čemu se obec (ne)může developerovi smluvně zavázat

Smlouvy mezi obcemi a developery (či obecně investory) se v praxi používají pro dojednání takové podoby záměru, která je přijatelná pro obě strany. Často zavazují developera ke spoluúčasti na nákladech, které obci v důsledku realizace jeho záměru vzniknou (například rozšíření školy kvůli zvýšení počtu obyvatel nebo prodloužení linek hromadné dopravy). Výměnou za „příspěvek“ ze strany developera se obec zavazuje k součinnosti ve správních řízeních, které realizaci záměru předcházejí. Taková její podpora však má své zákonné limity.

Poslední novela stavebního zákona v této oblasti provedla jisté změny. Investor/developer uzavírá s obcí v zásadě dva typy smluv:

• smlouvy s vlastníkem infrastruktury (upravuje je stavební zákon a dříve se nazývaly plánovacími smlouvami)
• smlouvy o územním rozvoji, nazývané též jednoduše smlouvami obcí s developery. Jedná se o nepojmenované smlouvy podle občanského zákoníku. Mají výše uvedené smluvní strany, avšak mohou obsahovat i závazky ve prospěch občanů nebo například příspěvkové organizaci obce.

Tento text se zabývá druhým zmíněným typem smluv.

Účast ve správních řízeních

Obec může záměr developera podporovat v rámci své samostatné působnosti  podle zákona o obcích. V této roli obec prostřednictvím zastupitelstva přijímá politická rozhodnutí ohledně svého rozvoje a mimo jiné je účastníkem správních řízení, vystupuje v nich tedy v podobném postavení jako například vlastnící pozemků sousedících s plánovaným záměrem. Výrazem její podpory záměru je souhlas účastníka správního řízení.

Obec se však nemůže se zavázat k tomu, že správní řízení například urychlí nebo že zaručí jeho kladný výsledek. Územní rozhodnutí nebo stavební povolení vydává stavební úřad, a přestože obvykle tvoří součást obecního úřadu, jedná v přenesené působnosti a nevykonává tedy obecní, nýbrž státní správu. Jeho rozhodnutí je navíc podmíněno splněním řady podmínek specifikovaných stavebním zákonem, včetně kladných stanovisek dotčených orgánů (které obec rovněž nemůže ovlivnit). Obec se proto nemůže zavázat k tomu, že pro záměr developera bude vydán např. územní souhlas, pokud pro jeho vydání nejsou splněny zákonem stanovené předpoklady.

Zkrácení zákonných lhůt řízení rovněž není v pravomoci obce. Jednak by tím mohla být porušena práva jiných účastníků takových řízení (kteří mají např. právo vyjádřit se v určité lhůtě, podat námitky apod.), jednak by přednostní, rychlejší a vstřícnější postup příslušného správního orgánu vůči developerovi bylo možné hodnotit jako diskriminační (viz § 7 odst. 1 správního řádu)

Naproti tomu – jelikož do samostatné působnosti obce spadá územní plánování – se obec může zavázat k tomu, že se po určitou jasně vymezenou dobu zdrží změn v územním plánu, které by měly na záměr vliv. Zároveň však obec nemůže garantovat takovou změnu územního plánu, která bude záměr umožňovat. Obec ve své samostatné působnosti pouze iniciuje proces pořizování změny územního plánu, zastupitelstvo schvaluje její zadání a finální podobu jako celek, ale nemůže zasahovat do jejího obsahu.

Vyhlášky, pozemky, referendum

Obecně závazné vyhlášky obce vydává obec v samostatné působnosti dle § 10 zákona o obcích, přičemž zastupitelstvo obce nemá povinnost obecně závaznou vyhlášku vydat. Proto se může zavázat k tomu, že v určité době nevydá vyhlášku, která by znemožňovala realizaci záměru. Například vyhláška omezující nakládání s pitnou vodou by se dotkla záměru výstavby koupaliště.

Je možné obec zavázat k tomu, že nebude proti záměru developera podávat námitky, ale i tento závazek je limitován zákonem. Nelze totiž omezit povinnost obce hájit veřejný zájem, jakým je například zájem na příznivém životním prostředí. Jestliže se tedy záměr dostane do konfliktu s veřejným zájmem, má obec stále možnost tento rozpor namítat, například na základě výsledku posuzování vlivů záměru na životní prostředí.

Obec často vstupuje do povolování záměru v roli vlastníka pozemků, které jsou záměrem dotčeny (záměr má být realizován přímo na nich, nebo s obecními pozemky sousedí). V takové situaci lze obec smlouvou zavázat k tomu, aby pozemky neprodávala, případně aby je nezatěžovala věcným břemenem, které by realizaci záměru developera znemožnilo.

V rámci podpory záměru se obec může zavázat k tomu, že nebude iniciovat referendum o daném záměru, aby tím sama neotvírala možnost obyvatel projevit se záměrem developera nesouhlas, jímž by se následně musela řídit (pokud by místní referendum bylo platné a závazné). Za určitých okolností, specifikovaných v zákonu o místním referendu, však zastupitelstvo referendum vyhlásit musí. Konání referenda proto nelze dopředu smluvně vyloučit.

Čas jako klíčový faktor

Uvedená omezení dohod investorů s obcemi se mohou zdát komplikovaná, všechna jsou však odvozena od jedné skutečnosti a tou je souběžný výkon samostatné a přenesené působnosti na straně obecních úřadů. Zmatek do praxe nevnáší ani tak složitá právní úprava jako spíše eventuality, na které se při uzavírání dlouhodobé smlouvy nemyslí – například povolovací řízení delší než platnost smlouvy nebo změna postoje obce k záměru, daná střídáním její politické reprezentace ve volbách.

Autor pracuje jako právník v AK Frank Bold advokáti.

Petr Bouda