„Retail“ čeká zvyšování nájmů

Zatímco v hlavním městě budou v následujících letech vznikat zejména velká obchodní centra, v regionech je predikována výstavba výhradně malých „retailových“ nemovitostí. Ceny pronájmů obchodních center se v roce 2018 zvýší v průměru o 3,2 %, přičemž klíčovým faktorem pro zdražování jsou ceny pozemků, materiálů a stavebních prací.

Míra neobsazenosti obchodních center se přitom oproti minulému roku snížila jak v Praze, tak v regionech ČR. Rentabilitu výstavby obchodních center nejvíce ovlivňuje dopravní dostupnost, hustota rezidenčního developmentu a zajímavý mix nájemců. Napříště budou v obchodních centrech přibývat především kavárny a restaurace. A polovina developerů pozoruje nástup nových trendů ekologického chování spotřebitelů. To vše vyplývá z ankety zpracované společností CEEC Research ve spolupráci s KPMG Česká republika.

V příštích letech budou v Praze podle ředitelů developerských společností vznikat zejména velká obchodní centra (50 %), zatímco malá a střední se v hlavním městě budou objevovat jen podle pětiny (25 %) z nich. V regionech je naopak očekávána výstavba výhradně malých obchodních center do 20 tisíc metrů m2, přičemž ani středně velká centra zde podle predikcí vznikat nebudou.

Nájemné poroste i napřesrok

Ceny pronájmů obchodních center se budou nadále zvyšovat, když v letošním roce se očekává jejich růst o 3,2 % –  a pro následující rok 2019 respondenti ankety očekávají zvýšení nájmů o další 4,1 %. „Růst cen pronájmů v klíčových lokalitách je daný zejména dvěma základními faktory – převisem poptávky nad nabídkou a růstem ceny vstupů, tedy pozemků a stavebních prací. V horších lokalitách je pak růst cen pronájmů menší díky narůstající konkurenci v podobě on-line nakupování,“ říká Omar Koleilat, generální ředitel skupiny Crestyl.

Aktuálně se míra neobsazenosti obchodních center v Praze pohybuje na 3 %, což oproti minulému roku představuje snížení o 2 %. Mimo Prahu došlo ke snížení neobsazenosti o 3 procentní body na současná 4 % a v příštím roce se pak předpokládá její další mírný pokles o jeden procentní bod.

Plánujete změny v cenách pronájmů vašich prostor?

Faktorem, který zcela jednoznačně určuje rentabilitu, respektive úspěch obchodního centra, je jeho dopravní dostupnost. Na stupnici od 0 do 10, kde desítka vyjadřuje maximální vliv na rentabilitu, obdržel od managementu developerských firem maximální počet bodů. Pro rentabilitu projektů je zároveň také podstatná lokalita na tzv. dopravním uzlu (9,3 bodu), hustota okolní bytové zástavby a zajímavý mix nájemců (obě shodně 8,7 bodu). Nejméně naopak rentabilitu ovlivňuje přiměřenost velikosti obchodního centra (6,5 bodu). Oproti minulému roku je přitom aktuální rentabilita projektů podle 83 % developerů stejná, nižší rentabilitu zaznamenalo 17 % ředitelů.

„Rentabilita výstavby obchodních center je dle našeho názoru ve srovnání s předchozím rokem stále stejná. Pro úspěch obchodního centra je klíčová snadná dopravní dostupnost, kvalitní mix nájemců, široká nabídka služeb a v neposlední řadě co největší vzdálenost od konkurence. Obchody jsou v současné době úspěšné pouze v těch nejlepších lokalitách,“ tvrdí Omar Koleilat. Svůj názor přidává také Milan Scholz ze společnosti PALLADIUM, Property Management Solutions: „Rentabilita jakéhokoliv projektu je odvislá hlavně od úrovně kupní síly cílové masy zákazníků. Aktuálně na ni mají velký vliv rostoucí ceny stavebních prací a čím dál více nesmyslné akviziční náklady.“

Jaké jsou hlavní faktory pro rentabilitu projektu stavby obchodního centra?

Nájemci přitom mají v současné době největší zájem především o malé obchodní prostory do 50 m2 (50 %). Zvýšený zájem o střední a velké prodejní prostory pak shodně pociťuje čtvrtina (25 %) ředitelů developerských firem. V obchodních centrech z hlediska typu nájemců přibudou v letošním roce podle nadpoloviční většiny (67 %) developerů nejvíce kavárny a restaurace. Třetina respondentů (33 %) je přesvědčena o tom, že mezi novými nájemci budou dominovat tradiční oblíbené značky a poskytovatelé služeb. Bezmála pětina (17 %) ředitelů predikuje zvýšený zájem o obchodní plochy ze strany nových značek ze zahraničí. Výdejní místa pro internetové obchody naopak v obchodních centrech v roce 2018 přibývat nebudou.

SF/pb