Takřka plná (realitní) sklenice

„Dnes řešíme dříve neřešitelné věci!“ – takto lapidárně ilustruje zcela jiný témbr sjednávání investičních nákupů komerčních nemovitostí Tomáš Běhounek z advokátní kanceláře bnt attorneys-at-law. Jinak řečeno: co by ještě před pár lety investor označil za zásadní vadu znemožňující koupi, to se dnes dá „ošetřit“ tak, aby k transakci došlo. V pozadí je hlavně enormní zájem kupujících – nabídka je totiž spíše slabá, ale o to více lákavá.

V Česku se loni nakoupilo komerčních realit za 3,57 miliard eur – to v kontextu Evropy není nijak závratné číslo, ale v rámci středoevropského prostoru je to výsledek více než slušný. V tomto ohledu nás sice v absolutních číslech předběhli Poláci (5,16 mld. eur), v relativním porovnání jsme nicméně jednoznačnými vítězi. Je to ovšem premiantství teritoriálně dosti úzce vymezené, vždyť například v Londýně loni objem transakcí s kancelářskými budovami dosáhl hodnoty 25 miliard eur, zatímco v Praze to byla jen miliarda jedna.

Odstup se krátí, ale …

Vzdálenost mezi evropským realitním Západem a Východem se ale v případě české metropole pomalu, ale jistě zkracuje. „Řekla bych, že Praha už má mezi investory téměř stejné renomé jako Berlín či Vídeň. Problém je ovšem v tom, že příležitostí je tady podstatně méně, a to jak co do kvality, tak objemu,“ zkonstatovala na poslední konferenci Stavebního fóra Lenka Šindelářová z BNP Paribas. Klesající „české“ výnosy její slova potvrzují. Jsou totiž známkou toho, že investoři už Česko, respektive Prahu považují za standardní, tj. minimálně rizikový trh. Hlavně velcí hráči jsou konzervativní a jistota investice jim stojí za jedno či dvě procenta výnosu – ale na druhou stranu je jistě příjemné, že třeba kanceláře v Praze ještě stále vynášejí ročně 4,75 % oproti 2,8 % v Berlíně. Bohužel to ale není jediný rozdíl – německá metropole nabízí 20 milionů metrů čtverečních kvalitních kancelářských ploch, česká zhruba šestinu této plochy. A samozřejmě – národní realitní trhy nepředstavují jenom hlavní města. „V Německu je dnes 14 měst s počtem obyvatel vyšším než půl milionu a nejméně 31 lokálních trhů s nabídkou více než jednoho milionu metrů čtverečních kanceláří. V Česku v obou případech takové město existuje jen jedno, a to Praha,“ upozorňuje na vlastně nepřekonatelný rozdíl v diverzitě německého a české realitního trhu Michał Nawrot z investiční společnosti Peakside Capital. Co by se ovšem překonat dalo, to jsou diference v procesu výstavby. „Povolovací řízení v Londýně trvá jeden dva roky, v Praze je to let nejméně pět. Předvídatelnost realizace a příjmů z projektu je u nás slabá,“ říká Petr Herman z HB Reavis. Dodává ještě, že Praha sice má novější územní plán (z roku 2000, zatímco ten londýnský je datován k roku 1969), 2600 změn v něm provedených ovšem tuto výhodu a jeho kvalitu vůbec zpochybňuje.

Obligátně zdvižené prsty

V každém oboru výroby či služeb je klíčovým faktorem odbyt – pokud poptávka převyšuje nabídku, pak ceny stoupají a výrobci či prodejci si mohou jenom spokojeně mnout ruce. Platí to pro většinu protagonistů našeho realitního trhu, byť to tak navenek nevypadá. Asi hlavně proto, že ekonomická prognostika se po svém ostudném selhání v poslední krizi už bojí nad něčím projevit spokojenost. Jak se někde zadaří, už se objeví vztyčený prst, který ukazuje na slabá místa. A ty jsou pochopitelně všude. Pravda ovšem je, že ve sféře českých komerčních realit jich dnes moc není – v atmosféře ekonomického růstu a optimistických očekávání se jen obtížně hledá problém. Uživatelé kancelářských, obchodních či logistických nemovitostí permanentně hledají větší a kvalitnější prostory, za které jsou ochotni platit více než v minulosti. Tomu samozřejmě odpovídá dynamika developmentu ve všech segmentech trhu – a že se u nás staví obtížně, to je pravda už léta, přesto se ale staví a nikoli málo. A jak už bylo řečeno, investoři včetně těch českých, se v nabídkách předhánějí a jsou ochotni ledacos přehlédnout. „Odpovědnost za vady se dnes značně redukuje, totéž platí pro due dilligence. To vše v zájmu rychlosti. Máme na svém kontě i akvizici, jejíž formální stránka byla realizována za měsíci a půl. Tak krátká lhůta byla ještě nedávno nemyslitelná,“ vysvětluje advokát Běhounek, jak dnes probíhají obchodní transakce.

Kdo má špatnou kartu?

Jediným, kdo má na českém realitním trhu v kartách vysloveného Černého Petra, tak zůstává segment rezidencí. Konference REM Spring 2018 nicméně i tomuto strádajícímu trhu přinesla pár dobrých zpráv. Jednak návrh zákona o sociálním bydlení nepočítá s nějakými direktivami pro stavitele bytů (ve stylu: 10 % bytů každého projektu bude určeno pro sociální účely), jednak ČNB v nejbližší době nehodlá měnit svá restriktivní doporučení hypotečním bankám. „Z hlediska rizik pro banky nepředstavuje současný vývoj žádné drama!“ ujistil přítomné na zmíněné akci Josef Frait z centrální banky.

Dosti neotřelý názor na problematické místo bytového trhu, tedy strmě rostoucí ceny, na konferenci také prezentoval David Mazáček ze společnosti Crestyl: „Průměrná hypoteční splátka za průměrný byt v Praze činila v roce 2009 zhruba 72 % průměrné mzdy – loni to bylo jen 51 %!“

Pohled na realitu se zjevně liší podle pozorovatele – a koneckonců kdo by se zlobil, že cena jeho produktu se během dvou let zvýšila o 40 %. Lidé si sice půjčují méně (objem v únoru sjednaných hypoték se meziročně snížil o 16 %), ale stále se prodává, navíc se u nás hodně kupuje za hotové. „Za chvíli nebudeme mít komu prodávat!“ přece jenom varuje před cenami, které se už vymykají možnostem většiny standardních klientů rezidenčních developerů, Marcel Soural ze společnosti Trigema. Kdy ale ten okamžik přijde, těžko soudit. Možná lze tentokrát věřit, že realitní sklenice není ani napůl plná, ani napůl prázdná, ale takřka plná. Určitě tak na rok či dva.

Petr Bým